# taz.de -- Geldverdienen mit der Wohnungskrise: Nena und die Geister-WGs
       
       > Ein Unternehmen vermietet als Zwischenhändlerin einzelne Zimmer an
       > Studierende. Nun will es die Mieter:innen mit fragwürdigen Methoden
       > loswerden.
       
   IMG Bild: Leerstand statt Mitbewohner:in: Kiese und Brahms einsam in ihrer WG in Prenzlauer Berg
       
       Berlin taz | An der Grenze zwischen den Ortsteilen Prenzlauer Berg und
       Friedrichshain passiert etwas Merkwürdiges. Es ist August 2024. In einer
       Wohnanlage in der Paul-Heyse-Straße stehen WG-Zimmer leer, eines im
       Hochparterre, eines im dritten Stock. Im Haus, schräg gegenüber, ist es der
       zweite Stock. Doch am Eingang: keine Casting-Schlangen, keine Umzugswagen,
       nicht mal ein paar Kartons.
       
       Dabei ist Wohnraum hier begehrter als die Volleyballfelder im angrenzenden
       Volkspark Friedrichshain. Die Warschauer Straße lässt sich in rund zehn
       Minuten mit der Tram erreichen. Die denkmalgeschützten Altbauten sind mit
       Dielen und Balkonen ausgestattet. Und die verbliebenen Bewohner:innen
       haben Lust auf neue Leute. Woran liegt es also?
       
       In einer der WGs gibt es zum Frühstück Aufbackschrippen mit Nutella,
       daneben liegt ein Anwaltsschreiben auf dem Küchentisch. „Nena will uns
       einschüchtern und loswerden“, sagt Jan Kiese. Neben ihm sitzt seine
       Mitbewohnerin und Freundin Lara Brahms. Die Namen der Studierenden hat die
       taz geändert. Sie befinden sich aktuell in einem Rechtsstreit mit Nena und
       möchten die Situation nicht weiter eskalieren, sagen sie.
       
       Nena, das ist in diesem Fall kein Popstar auf Abwegen, sondern die
       Vermieterin. Ungewöhnlich ist das Ganze trotzdem. Die Nena Hospitality GmbH
       mietet selbst Wohnungen an und teilt sie wie Pizzastücke auf. Die Zimmer
       vermietet das Unternehmen gegen Aufpreis einzeln weiter, oft an junge
       Menschen. Nena ist also eine Zwischenhändlerin.
       
       ## Unliebsames Geschäftsmodell
       
       In der Spitze hat Nena nach eigenen Angaben etwa 900 Wohnungen vermietet.
       Das WG-Modell ist dabei ein Teil der Geschäftsstrategie, rund 60 WGs wurden
       nach dem Pizzamodell betrieben. Inzwischen hat das Unternehmen seinen
       Geschäftsfokus verändert. Nena setzt inzwischen auf „Serviced Apartments“,
       also möblierte Kurzzeitunterkünfte. Sechs solcher Apartmentkomplexe
       betreibt das Unternehmen, etwa am Hermannplatz oder unweit des Kreuzberger
       Bergmannkiezes.
       
       Während die Expansion mittlerweile über Berlin hinaus läuft, sind die WGs
       nicht mehr als Altlasten, von denen sich das Unternehmen lieber heute als
       morgen trennen will. „Früher lief alles noch ganz easy“, erzählt die
       Studentin Brahms am Frühstückstisch. Wenn jemand auszog, schlugen die
       Bewohner:innen Nena eine Nachbesetzung vor. Und die zog dann ein. Doch
       seitdem im Januar 2024 der dritte Mitbewohner die WG verließ, hat die
       Vermieterin niemanden mehr einziehen lassen. So entsteht in Räumen des
       Zusammenlebens Leere.
       
       Die Bewohner:innen stehen im Türrahmen des unbewohnten Zimmers.
       Vorsichtige Nachfrage: Ist das denn so schlimm? So hat das Paar immerhin
       mehr Privatsphäre, Küche und Bad für sich. „Uns stört vor allem, dass die
       Nena das Zimmer lieber leer stehen lässt, als sich mit uns zu einigen“,
       sagt Kiese. Als sie selbst versuchten, die 15 Quadratmeter anzumieten,
       lehnt Nena ab. Nutzen dürfen sie das Zimmer nicht.
       
       Über die Flachdächer der Paul-Heyse-Straße hinaus ist Leerstand ein
       Problem. Laut des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg standen 2022 in
       Berlin über 40.000 Wohnungen leer. Rund 55.700 Berliner:innen haben
       dagegen keine Wohnung, so die Senatsverwaltung für Soziales.
       
       ## Ein Fall von Zweckentfremdung?
       
       Die Zwischenhändlerin Nena trägt zu diesem Leerstand bei. In einer Wohnung
       in der Flotowstraße in Moabit lebte eine Mieterin ein Dreivierteljahr als
       einzige Person in einer 4er-WG. Ist das überhaupt legal?
       
       [1][In Berlin gibt es seit 2014 das Zweckentfremdungsverbot.] Wer Wohnungen
       über drei Monate leer stehen lässt, muss mit einem Bußgeld rechnen. Allein
       in einem Haus in der Paul-Heyse-Straße ist dieser Zeitraum in zwei WGs um
       Monate überschritten. Das Vorgehen könnte trotzdem nicht verboten sein,
       sagt Benjamin Hersch, Fachanwalt für Mietrecht. „Im Gesetz ist von Wohnraum
       die Rede, also nicht von Wohnungen oder Zimmern“, so Hersch. Am Ende komme
       es wohl auf das zuständige Bezirksamt an. „Die Wilmersdorfer Witwe kann ja
       auch drei Zimmer in ihrer Eigentumswohnung leer stehen lassen und nicht
       nutzen.“ Das falle dann vermutlich nicht unter das Zweckentfremdungsverbot.
       
       Wie kam es überhaupt zu der Idee mit den aufgestückelten WGs? Um das
       herauszufinden, muss man Nena erst mal finden.
       
       Ortsbesuch an der Geschäftsadresse in Schönefeld im Januar 2025. Die
       Gemeinde in Brandenburg hat einen der niedrigsten Gewerbesteuerhebesätze
       Deutschlands und gilt [2][als Paradies für Briefkastenfirmen]. Nena
       Hospitality? Eine Rauchergruppe am Hauseingang reagiert mit Achselzucken.
       Auf dem elektronischen Klingelschild ist das Unternehmen nicht aufgeführt.
       Auf einem Post-it am Briefkasten steht der Name handgeschrieben, klein
       zwischen fünf weiteren Firmen.
       
       ## Der Geschäftsführer meldet sich
       
       Im Stockwerk der Nena sagt eine Frau, sie arbeite zwar erst seit kurzem
       hier, habe aber noch nie jemanden im Nachbarbüro gesehen. Das Büro wirkt
       verlassen. In der Woche darauf ist ein Mitarbeiter einer Baufirma vor Ort,
       die zur gleichen Unternehmensgruppe gehört. Mit einem Nena-Mitarbeiter
       könne man nicht sprechen, sagt er und bittet, das Gebäude zu verlassen.
       
       „Wenn Unternehmen falsche Angaben darüber machen, wo sie tatsächlich
       wirtschaftlich tätig sind, ist das Steuerhinterziehung“, sagt Christoph
       Trautvetter, wissenschaftlicher Referent beim Netzwerk Steuergerechtigkeit.
       Dieser Verdacht liege bei vielen Briefkastengesellschaften in Steueroasen
       nahe. Im Einzelfall sei das für das Finanzamt schwer nachzuweisen.
       
       Einen Tag nach dem Besuch in Brandenburg ruft der Nena-Geschäftsführer an
       und lädt zum Gespräch. Nicht nach Schönefeld, sondern in ein Büro in
       Kreuzberg. Florian Wichelmann sitzt in einem gläsernen Konferenzraum und
       streckt sich. Hinter ihm blinkt der Schriftzug seiner Firma
       gelblich-orange. Eine gute Stunde spricht er mit der taz.
       
       Doch als er im Nachgang wie vereinbart Zitate zugeschickt bekommt, möchte
       Wichelmann „nicht ein einziges“ freigeben. Die Aussagen, abgeschrieben von
       einer Tonaufnahme, seien „nicht gut formuliert“ und „teilweise aus dem
       Kontext gerissen“. Er droht mit rechtlichen Schritten, sollten die Zitate
       veröffentlicht werden.
       
       ## Alle Gewinner?
       
       Bei Wichelmann klingt das WG-Modell nach Win-Win-Win. Der Eigentümer habe
       einen verlässlichen Hauptmieter, nämlich die Nena. Studierende ohne
       ausreichende Bonität für eine Wohnung könnten ein bezahlbares Zimmer
       mieten. Und Nena als Zwischenhändlerin habe die Marktlücke gefunden. Die
       Nachfrage gebe Nena recht, dass es ein gutes Angebot sei.
       
       Ein ehemaliger Mitarbeiter sieht das anders. Nena baue auch darauf, dass
       Studierende [3][auf dem angespannten Mietmarkt] nicht frei wählen könnten.
       „Studenten in Berlin sind halt einfach froh, wenn sie ein Zimmer kriegen.
       Wegen 100 Euro mehr Miete oder einem befristeten Vertrag hat sich kaum
       einer bei uns beschwert“, sagt er unter der Bedingung, anonym bleiben zu
       dürfen. Die taz hat seine Identität überprüft.
       
       Im Gespräch macht Wichelmann deutlich, dass er die Studierenden nicht
       verstehe. Das WG-Modell sei ohnehin auf ständige Wechsel angelegt. Junge
       Menschen sollten ein halbes bis anderthalb Jahre bleiben und dann
       weiterziehen. Und was den vorgeblichen Frust über den Leerstand betreffe:
       In einem Hotel beschwere man sich ja auch nicht, wenn das Zimmer nebenan
       leer sei.
       
       Warum Nena überhaupt die WGs abgeben möchte, hat Wichelmann in einem
       Podcast erzählt. Mit dem „Anmieten/Vermieten“ der WGs habe er 200 bis 300
       Euro Marge gemacht. „Alles nett, aber natürlich wird man davon nicht
       reich“, sagt er dort. Der taz erläutert Wichelmann im Gespräch, dass die
       gewerbliche Vermietung lukrativer sei. Reparaturanfällige WGs, verstreut in
       der Stadt, seien teurer zu betreiben als moderne Apartmentkomplexe.
       
       ## „2.400 Euro? No Way“
       
       Doch so leicht lassen sich die WGs nicht abwickeln. Die Studierenden
       checken nicht so schnell aus wie die Gäste eines „Serviced Apartment“. Die
       Studentin Brahms aus der Paul-Heyse-Straße hat einen unbefristeten
       Mietvertrag. Der Vertrag ihres Freundes ist befristet, allerdings, ohne
       dass Nena schriftliche Gründe dafür nennt.
       
       „Die Befristung ist damit unwirksam“, sagt der Mietrechtsanwalt Benjamin
       Hersch. Ein Vermieter müsse Befristungsgründe schriftlich mitteilen, wenn
       er zum Beispiel plant, eine Wohnung im Anschluss selbst zu beziehen.
       
       Seit über einem halben Jahr streiten die WG im dritten Stock und Nena
       darüber, ob sie ausziehen müssen. Es ist eine Auseinandersetzung in
       mehreren Eskalationsstufen. Im Juli 2024 schalten sich die Parteien für ein
       Videotelefonat zusammen. Wichelmann macht Angebote: Von einem Umzug in eine
       WG in Pankow ist die Rede oder einem halben Jahr Mietfreiheit bis zum
       Auszug.
       
       „Das sind zusammengerechnet 2400 Euro!? No way. Wir sind total gerne hier“,
       sagt Brahms. Die Politikstudentin wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung.
       Von hier komme sie schnell mit der S-Bahn zu ihrem Reitstall. Eine
       vergleichbare bezahlbare Wohnung in der Nähe zu finden hält sie für „quasi
       unmöglich“.
       
       ## Fragwürdige Methoden
       
       Das Paar möchte trotzdem über die Auszugsangebote nachdenken. Noch im
       Videocall deutet Wichelmann offenbar die nächste Eskalationsstufe an: Er
       könne jemanden ins leere Zimmer setzen, der „Ärger“ mache. Oder die
       Mieter:innen könnten „mit einer Eigentumsklage rausgeprügelt“ werden. So
       steht es zumindest in einem Gesprächsprotokoll der Studierenden. Ein
       Freund, der beim Videocall dabei war, bestätigt den Ablauf. Wichelmann
       bestreitet die Drohungen.
       
       Die taz hat mit 13 aktuellen und ehemaligen Nena-Mieter:innen aus fünf
       Wohnungen gesprochen, überwiegend WGs. Viele Schilderungen ähneln sich.
       Auch andere berichten von der Zimmerblockade oder überteuerten Mieten für
       zu kleine Zimmer. Eine Mieterin klagte 2022 erfolgreich gegen ihre
       Zimmermiete, die laut Urteil des Amtsgerichts Berlin 40 Prozent über dem
       Mietspiegel lag.
       
       Die taz konnte auch ehemalige Mietverträge einsehen. Eine möblierte
       36-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe der Weberwiese in Friedrichshain
       kostete schon im Jahr 2019 1.050 Euro monatlich. Wichelmann erklärt dazu
       schriftlich, er erinnere sich nicht im Einzelnen an Mietpreise. Sie seien
       aber „marktgerecht“ und „fair“ gewesen.
       
       Bei den Geschäften profitiert Nena auch von gesetzlichen Schlupflöchern.
       Denn möblierte Wohnungen erweitern den Spielraum der Mietpreisbremse. „Bei
       bestimmten Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden, gilt die
       Bremse gar nicht“, erklärt Mietrechtsanwalt Hersch.
       
       ## Inserat ohne Mieter:innen
       
       Wichelmanns ehemaliger Mitarbeiter formuliert es so: „Florian Wichelmann
       ist ein Typ, der einfach macht und losrennt. Die Geschäftsethik stellt er
       hinten an.“ Wichelmann bestreitet die Charakterisierung.
       
       Während sich das Paar in der Paul-Heyse-Straße noch gegen den Auszug
       sperrt, landet die Wohnung für eine knappe halbe Million Euro zum Verkauf
       im Netz. „Bezugsfrei ab 01.11.2024“, heißt es in der Anzeige. Im August
       finden Besichtigungen statt. „Die Makler:innen waren ziemlich pissed,
       weil sie offenbar nicht wussten, dass wir nicht ausziehen“, erzählt Lara
       Brahms. Das Maklerbüro äußert sich gegenüber der taz dazu nicht.
       
       Im Oktober stehen unangekündigt vier Männer vor der Tür. Sie wollen das
       leere Zimmer besichtigen. Als Brahms die Männer nicht hereinlässt, entsteht
       eine Auseinandersetzung. Die Studentin empfindet die Stimmung als
       bedrohlich, ist allein zu Hause. „Ich zittere immer noch“, schreibt sie der
       taz später.
       
       Eine Nachbarin kommt zu Hilfe. „Die haben sich in einem Halbkreis wie in
       Türsteherhaltung aufgebaut“, sagt sie. Am Ende filmt Brahms das freie
       Zimmer. Dann verlässt die Gruppe samt Video das Haus. Im Nachgang erhält
       Brahms eine Abmahnung. Die Mietinteressenten seien „erschüttert“ gewesen
       über ihr Verhalten. Wichelmann schreibt per E-Mail, die Mieter:innen
       hätten eine Besichtigung „unnötigerweise“ und „unrechtmäßig“ verhindert.
       
       ## Die Eigentümer:innen
       
       Im Oktober rückt der Eigentümer der WG in der Paul-Heyse-Straße in den
       Fokus. Denn der Vertrag zwischen ihm und der Nena endet. Die
       Zwischenhändlerin ist also raus aus der Dreiecksbeziehung – zumindest als
       Vermieter. Doch der Eigentümer Oliver Beyer, ein Immobilieninvestor und
       Anwalt aus München, stattet Wichelmann als Mann vor Ort mit einer Vollmacht
       aus.
       
       In das leere Zimmer ziehen drei unbekannte Männer ein, die die
       Mieter:innen für Handwerker halten. Es ist nicht die Gruppe, die vor
       einigen Wochen vor der Tür der Studierenden stand. Die taz hat erfolglos
       versucht, sie zu erreichen. „Sie haben weder Deutsch noch Englisch
       gesprochen“, sagt der Student Jan Kiese. Die Kommunikation mit den
       osteuropäischen Männern in der WG läuft über Google Translate. Im Zimmer
       stehen nun drei Feldbetten und ein Klapptisch.
       
       Für die Mieter:innen sieht es so aus, als würde Wichelmann jetzt seine
       Drohung umsetzen: Nur habe er gleich drei Mieter in das Zimmer gesetzt, die
       sie rausdrängen sollten. „Die migrantischen Arbeiter tun uns als
       Schachfiguren in diesem Spiel genauso leid“, sagt Kiese. Wichelmann
       bestreitet, dass er die neuen Bewohner gegen die Studierenden einsetze.
       Kurz vor Weihnachten verlassen sie die Wohnung wieder.
       
       Der Eigentümer Beyer ist nicht zu einem Gespräch mit der taz bereit. Per
       E-Mail schreibt er, er habe die Wohnung zum Ende des Vertrags mit Nena
       „nicht geräumt übergeben bekommen“. Im November kündigt er den Studierenden
       wegen Eigenbedarfs. Dabei stand die Wohnung im Sommer doch noch zum
       Verkauf. Woher der Sinneswandel?
       
       Eigentlich wohnt Immobilienanwalt Beyer im Münchener Vorort Grünwald, eine
       der reichsten Gemeinden Deutschlands. Geschäftlich sei er allerdings
       mindestens zwei Mal im Monat in Berlin. Er plane, häufiger zu kommen. So
       steht es in der Begründung der Eigenbedarfskündigung. Außerdem wolle seine
       Tochter, Mitarbeiterin in einer Kosmetikfirma in Düsseldorf, nach Berlin
       ziehen. Die gemeinsame Nutzung fördere die „Vater-Tochter-Beziehung“,
       schreibt der Anwalt des Eigentümers. „Aufgrund des angespannten
       Wohnungsmarkts sowie den hohen Mietkosten, konnte die Tochter unseres
       Mandanten bislang keine geeignete Wohnung finden“.
       
       3 Mar 2025
       
       ## LINKS
       
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       ## AUTOREN
       
   DIR Paul Schwenn
       
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