# taz.de -- Bürokratie in Deutschland: Die Regeln des teuren Bauens
       
       > Auch die Bürokratie und zu viele Bauvorschriften machen das Bauen in
       > Deutschland teuer. Ein Gebäudetyp E soll helfen: E wie einfach.
       
   IMG Bild: Einfach bauen? So kinderleicht wie mit Klötzchen wird es wohl nicht werden
       
       Letztlich ist das Bürgerliche Gesetzbuch mitschuldig daran, dass das Bauen
       unbezahlbar geworden ist. Dort steht in Paragraph 633: „Das Werk ist frei
       von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ Mehr als 100
       Jahre schlummerte dieser harmlose Satz im Gesetz, bis er vor etwa 15 Jahren
       im Baugewerbe eine fatale Wirkung zu entfalten begann: Er machte das Bauen
       kompliziert – und eben teuer.
       
       Den Mechanismus, der dahintersteckt, hat Ronald Hoinka von der
       Rechtsanwaltskanzlei Oberthür & Partner bei einer Anhörung der
       Hamburgischen Bürgerschaft geschildert. Bei dem, was Hoinka und andere
       Experten – Projektentwickler, Architekten, Verbandsvertreter – vortrugen,
       offenbarte sich ein Dickicht aus Standards und Vorschriften, aus dem sich
       die Branche nur mit Mühe wird befreien können.
       
       Eine rasche Lösung verspricht die Einführung eines neuen „Gebäudetyps E“, E
       wie einfach, der die Baukosten um zehn Prozent senken könnte. Im Juli
       machten das Bundesjustiz- und das Bundesbauministerium erste Vorschläge,
       wie so ein neuer Gebäudetyp aussehen könnte.
       
       Wo die Probleme liegen, machen folgende Zahlen deutlich. Nach [1][Schätzung
       des Deutschen Städte- und Gemeindebundes] hat sich die Zahl der
       Bauvorschriften in den vergangenen Jahren von 5.000 auf 20.000 vervierfacht
       – knapp 4.000 davon sind DIN-Normen, an denen keiner vorbeikommt. Die Zahl
       der zu beachtenden Regelwerke stieg laut der Baukostensenkungskommission
       der Bundesregierung von 650 (1994) über 3.300 (2015) auf 3.700 (2022).
       
       Der Wust dieser Regeln sei auch für die erfahrensten Leute in seinem Büro
       kaum zu durchschauen und führe zu heißen Diskussionen in der Teeküche, „was
       denn jetzt gerade das aktuelle Recht ist“, berichtete Finn Warncke, der
       Vorsitzende des Bundes Deutscher Architekten in Hamburg bei der Anhörung im
       November.
       
       Einen Teil der Anforderungen hat sich die Branche nach Ansicht des
       Baurechtsexperten Hoinka selbst zuzuschreiben. Denn in der Regel legen
       Bauherren nicht genau fest, wie ihr Haus beschaffen sein, also nach welchen
       Standards es errichtet werden soll. Zum Zuge kommen dann die „anerkannten
       Regeln der Technik“. Wer diese nicht einhält, ist im Zweifel haftbar.
       
       Durch diesen Mechanismus hätten sich „in den letzten 15 bis 20 Jahren die
       Anforderungen an das gesetzeskonforme Bauen dramatisch erhöht“, sagte
       Rechtsanwalt Hoinka. Damals sei noch mit 2.000 Euro Herstellungskosten pro
       Quadratmeter kalkuliert worden. Für 2016 ermittelte die Kieler
       Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Hamburg Herstellungskosten von
       2.700 Euro im Median – das bedeutet, eine Hälfte aller Wohnungen war
       billiger, die andere teurer. Im vergangenen Jahr lag der Median bei 4.500
       Euro. Das sind fast 70 Prozent mehr.
       
       Ein großer Teil dieses Anstiegs ist den gestiegenen Material- und
       Lohnkosten beim Bauen geschuldet. Dazu kommen die Vorgaben des
       Klimaschutzes und obendrauf die erwähnte fatale Regelungsdynamik: Die
       Bauwirtschaft habe die Qualitätsstandards immer weiter erhöht, auch ohne
       dass das gesetzlich vorgeschrieben gewesen wäre, sagte Hoinka, „einfach
       weil sie glaubten, leichter Kunden finden zu können“. Solange die Zinsen
       extrem niedrig waren, seien die Mehrkosten für die Bauherren auch nicht ins
       Gewicht gefallen. „Im Ergebnis war es dann eine anerkannte Regel der
       Technik, weil es alle gemacht haben.“ Keiner konnte hinter dem anderen
       zurückstehen.
       
       Dementsprechend stieg der Arbeitsaufwand. 1993 seien für das Bauen noch ein
       Architekt, ein Statiker, ein Baugrundgutachter und bei größeren Projekten
       ein Bautechniker nötig gewesen, berichtete der Architekt Warncke. „Heute
       haben wir für alle Themen eigene Fachingenieure, die auf ihrem Gebiet eben
       die absoluten Fachleute sind und sich absichern müssen.“ Dazu gehören
       Schadstoffgutachter, Brandschutzplaner, Brandschutzprüfer,
       Schallschutzgutachter, Leute für das Energiekonzept und die Einhaltung der
       Energieeinsparverordnung bis hin zum Nachhaltigkeitszertifizierer, die
       bezahlt werden wollen.
       
       Wie sich die Baustandards verändert haben, illustrierte Warncke am Aufbau
       einer Zimmerdecke. 1999 bestand die Decke einer hochwertigen
       Eigentumswohnung aus 14 Zentimetern Stahlbeton mit einem Aufbau von 8,5
       Zentimetern. Heute ist der Stahlbeton mindestens 20 Zentimeter dick, dazu
       kommt ein Aufbau von 17 Zentimetern, der verschiedene Dämmschichten,
       Estrich und Fußbodenbelag umfasst.
       
       „Dadurch, dass da oft eine Fußbodenheizung ist und die Leitungen sich
       kreuzen müssen, potenziert sich das“, sagt Warncke. Noch vor fünf, sechs
       Jahren seien 15 Zentimeter Aufbau diskutiert worden, heute manchmal schon
       18. „Also es ist wirklich irre.“
       
       Warncke kritisiert, dass viele Betonbauten überdimensioniert seien: „Rein
       statisch könnten sie wesentlich dünner gestaltet sein, aber es kann dann
       mal zu einem Riss kommen.“ So ein Riss könne zwar bedenkenlos zugespachtelt
       werden, und eigentlich wäre es aus seiner Sicht auch sinnvoll, so zu
       verfahren. „Aber wenn man diese Risse vermeiden will, dann hat man sehr
       viel Masse, die man einbringen muss und CO2 und Kosten.“
       
       Bisweilen folgt auch aus der einen bautechnischen Verbesserung ein
       Rattenschwanz weiterer Veränderungen: Besserer Schall- und Wärmeschutz nach
       außen steigert das Lärmempfinden in der Wohnung. Als Konsequenz dämmen die
       Architekten die Wasserleitungsschächte, was diese wiederum so warm macht,
       dass sich darin Legionellen vermehren können. Folglich müssen getrennte
       Kalt- und Warmwasserschächte eingezogen werden, was womöglich den
       Wenderadius eines Rollstuhls im Bad einschränkt, sodass das Bad größer
       werden muss. „Das potenziert sich immer mehr“, so Warncke. „Und das ist
       unser Alltag.“
       
       ## Sehr aufwändige Standards
       
       Warnckes Beispiele sind Legion. Er spricht von überdimensionierten
       Heizungen, die so ausgelegt sind, dass sie auch im kältesten Winter in
       jeder Ecke der Wohnung 22 Grad garantieren; von
       Fehlerlichtbogenschutzschaltern, die vor einem Blitzeinschlag schützen
       sollen und auf Drängen des Herstellers Standard für jede Wohnung geworden
       seien, obwohl einer pro Haus reichen würde; von aufwendiger
       Regenentwässerung, die beheizt werden muss, und fragwürdigem Schallschutz.
       
       Soll ein Bestandsgebäude etwa für das Wohnen umgenutzt werden, muss der
       Mindestschallschutz nach DIN gewährleistet werden. Das führt dazu, dass die
       alten Böden höher gelegt werden müssen, mit der Folge, dass die Türen nicht
       mehr passen und die Fensterbrüstung nicht mehr hoch genug ist, um
       absturzsicher zu sein. Eine vom Architekten vorgeschlagene Sicherungsstange
       will der Denkmalschutz unbedingt rund haben, was aber die Gefahr birgt,
       dass Kinder darunter durchrutschen könnten. Irgendwann stelle sich dann die
       Frage, ob so ein Haus nicht besser abzureißen wäre, sagte Warncke.
       
       „Mindestschallschutz ist viel, viel besser als das, was wir aus eigenem
       Erleben aus dem Altbau kennen“, sagte Patrick Bauer, Geschäftsführer der
       Hamburger Firma B&O Bau. Aber auch mit einem Mindestschallschutz und ebenso
       einem erhöhten Schallschutz nach DIN gebe es keine Garantie, nichts von den
       Nachbarn mitzubekommen. „Wenn Sie wirklich nichts hören wollen, dann werden
       Sie zu Wahnsinnskonstruktionen kommen“, warnte Bauer.
       
       Bei geltender Rechtslage sei es schwer, diese Tendez zu immer aufwändigeren
       Bauten zu stoppen, sagte der Projektentwickler Stefan Sellschopp bei der
       Anhörung. Davon abzuweichen, selbst einvernehmlich, sei riskant. „Wenn wir
       Regelungen treffen zwischen den Bauherren und den Bauunternehmungen oder
       Handwerkern, steht am Ende des Tages immer der Mieter vor der Tür und macht
       Ansprüche geltend.“ Wenn ein besserer Schallschutz bautechnisch erreicht
       werden könnte, sei der dann eben auch das Maß der Dinge.
       
       Der Rechtsanwalt Hoinka forderte deshalb, die Definition des Baumangels im
       Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ebenso wie im Strafgesetzbuch (StGB) zu
       entschärfen. Außerdem müsse man „auch die Mangelvorschrift im Mietrecht
       ändern“, sagte er, „es ist unausweichlich“.
       
       Hoinka schweben weichere Formulierungen vor, die den Baufirmen und Planern
       mehr Spielraum lassen, von anerkannten Regeln der Technik abzuweichen.
       Künftig soll es reichen, dass technische Lösungen in vergleichbarer Weise
       statt in gleichem Maße die Schutz- und Qualitätsstandards erfüllen, die mit
       den anerkannten Regeln der Technik sichergestellt werden.
       
       Hoinka schlägt auch vor, bei der [2][Sanierung und Umnutzung von Altbauten]
       die Regeln der Technik zum Zeitpunkt des Baus heranzuziehen. Am weitesten
       geht sein Vorschlag, die deutschen Vorschriften über Bord zu werfen und
       sich auf die „Grundanforderungen für Bauwerke“ der EU zu beschränken.
       Hoinka plädiert für „eine weitgehende vertragliche Regelungsfreiheit, weil
       nur so dem Wohnungsbau kurzfristig wieder auf die Beine geholfen werden
       kann“.
       
       Den Vorschlag, ins Baurecht neben den heutigen Typen 1 bis 5, die Gebäude
       danach differenzieren, ob sie frei stehen und wie groß sie sind, einen
       neuen Gebäudetyp E einzuführen, betrachtet Hoinka skeptisch. E steht für
       „einfach Bauen“ oder „experimentelles Bauen“. Hoinkas Ansicht nach müsste
       dafür ein genauer Katalog von Maßnahmen erstellt werden, bei denen
       Abweichungen von den technischen Baubestimmungen erlaubt wären. „Das wäre
       angesichts der komplexen Verzahnung der gesetzlichen Regelungen mit diesen
       Baubestimmungen eine Mammutaufgabe, die einen Zeitraum von mehreren Jahren
       in Anspruch nehmen dürfte“, glaubt Hoinka. Auch der Projektentwickler
       Sellschopp wies auf die komplexe Rechtslage hin und warnte: „Es wird zu
       einer Ausweitung der Bürokratie sowie Zunahme der Gerichtsprozesse führen.“
       
       Andere ficht das nicht an: Vor einem halben Jahr starteten in Bayern 19
       Pilotprojekte des Gebäudetyps E mit dem Segen des bayerischen
       Bauministeriums. Das Konzept geht [3][auf eine Initiative der Bayerischen
       Architektenkammer zurück]. Sie zielt darauf ab, „Normen zu reduzieren, um
       schnelleres, einfacheres, kostengünstigeres und ressourcenschonenderes
       Planen und Bauen zu ermöglichen“. Die Pilotprojekte sollen wissenschaftlich
       begleitet werden, um festzustellen, ob das Planen und Bauen tatsächlich
       erleichtert wird, die Kosten sinken und wo Gesetze geändert werden müssen.
       
       ## Bewegung auf Bundesebene
       
       Dazu gibt es auch auf Bundesebene mächtig Bewegung. Am 11. Juli machte das
       Bundesjustizministerium Vorschläge, wie der Gebäudetyp E zivilrechtlich
       abgesichert werden könnte: Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ soll
       konkreter gefasst werden, Komfortstandards sollen nicht dazu zählen, in
       Verträgen zwischen Profis, also Planern und professionellen Auftraggebern,
       sollen Abweichungen erleichtert werden und nicht mehr automatisch als
       Mängel gelten.
       
       Öffentlich-rechtliche Vorgaben, die alle Bauvorhaben einhalten müssen,
       bleiben bestehen: Gebäude müssen stabil sein, feuersicher, nachhaltig und
       barrierefrei.
       
       Zur Umsetzung hat das [4][Bundesbauministerium eine „Leitlinie und
       Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ veröffentlicht]. Darin steht beispielhaft,
       wie Normabweichungen zwischen den am Bau Beteiligten vereinbart werden
       können.
       
       Für Andreas Breitner, den Direktor des Verbands norddeutscher
       Wohnungsunternehmen (VNW), geht der Gesetzentwurf in die richtige Richtung.
       Er werde es wohl möglich machen, preiswerter zu bauen, ohne dass die
       Wohnqualität sinkt. Viele Normen des Bauens – vor allem bei der Haustechnik
       – führten nicht zwingend zu den gewünschten Ergebnissen, verteuerten aber
       massiv den Wohnungsbau. Die im VNW organisierten Genossenschaften und
       kommunalen Unternehmen plädierten daher für eine Kultur des klugen
       Weglassens. „Was nicht eingebaut wird, kann nicht kaputt gehen und
       verursacht keine Kosten“, sagte Breitner.
       
       Einer, der ausprobiert hat, wie einfaches Bauen funktionieren könnte, ist
       Patrick Bauer vom [5][Projektentwickler B&O Bau, der sich als „Treiber der
       Bauwende“ versteht]. B&O hat im bayerischen Bad Aibling zusammen mit der
       Technischen Universität München drei Versuchshäuser gebaut, die er bei der
       Hamburger Anhörung vorstellte: ein Betonhaus mit dicken Wänden, [6][ein
       Holzhaus] und ein Haus mit Wänden aus fluffigem Infraleichtbeton. Mit den
       flachen Dächern und kleinen, zum Teil abgerundeten Fenstern sieht die
       kleine Häuserreihe aus wie eine römische Kaserne.
       
       Bauer und seine Kollegen übten sich in der Kunst des Weglassens: Decken und
       Wände bestehen aus nur einer Schicht, im Beton steckt kaum Bewehrung. Die
       Häuser sind kompakt gebaut, ohne Vorsprünge, mit wenig Außenfläche. Die
       dicken Wände und Decken wirken temperaturausgleichend und schalldämmend.
       Die Innenwände – Beton, Ziegel, Holz – sind so gestaltet, dass sie nicht
       gemalert oder tapeziert werden müssen – im Gegenteil: gar nicht dürfen.
       Strom- und Kommunikationsleitungen liegen unter Leisten vor den Wänden,
       sodass sie leicht demontiert und modernisiert werden können.
       
       Bauer verfährt bei seinen Häusern nach dem Prinzip „robustes Optimum“. Das
       speist sich aus der Erfahrung, dass Bewohner ein Gebäude nicht unbedingt so
       nutzen, wie sich die Planer das gedacht haben. Ein gutes Beispiel dafür
       sind [7][Energiesparhäuser] mit automatischer Belüftung, in denen Bewohner
       Lüftungsöffnungen zustopfen oder mit gekippten Fenstern lüften, sodass
       rechnerische Spareffekte nicht erreicht werden – viel Aufwand für wenig
       Wirkung.
       
       Bauer plädiert deshalb dafür, das Verhalten der Bewohner mitzudenken, und
       so zu bauen, dass solche Manipulationen erst gar nicht infrage kommen.
       Weniger Technik bedeutet weniger Kosten und weniger Wartungsaufwand.
       
       Der Architekt Warncke warnt, die Planung könne sich nicht darin erschöpfen,
       die Technik und den Komfort immer weiter zu optimieren. Dafür an der
       Fassade zu sparen, wäre auch nicht nachhaltig – schließlich [8][sollten die
       Häuser ja nicht bloß 50 Jahre halten], sondern 100 oder 300 Jahre. Wie das
       zu schaffen ist? „Es müssen Gebäude sein, die geliebt werden“, sagt Warnke.
       
       5 Aug 2024
       
       ## LINKS
       
   DIR [1] https://www.dstgb.de/publikationen/positionspapiere/bezahlbaren-wohnraum-schaffen/dstgb-positionspapier-bezahlbares-bauen-und-wohnen.pdf?cid=mep
   DIR [2] /Lahmender-Wohnungsbau-in-Niedersachsen/!5974186
   DIR [3] https://www.byak.de/aktuelles/newsdetail/einfach-bauen-start-von-pilotprojekten-zum-gebaeudetyp-e.html
   DIR [4] https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2024/07/gebaeudetyp-e.html
   DIR [5] https://buo.de/bau/unternehmen/
   DIR [6] /Nachhaltige-Rohstoffe-in-Deutschland/!5939012
   DIR [7] /Energiewendepionier-ueber-den-Fortschritt/!5966360
   DIR [8] /Architekturexpertin-ueber-Wohnungsbau/!6009296
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Gernot Knödler
       
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