# taz.de -- Teuer Neubau führt zu teuren Mieten: Den Boden denen, die drauf wohnen
       
       > Enorme Mieten sind auch auf explodierende Bodenpreise zurückzuführen.
       > Ein basisdemokratischer Bodenfonds könnte dem etwas entgegensetzen.
       
   IMG Bild: Das schöne, bunte Leben – nur eine Bodenreform entfernt?
       
       Berlin taz | Für Berlins konservative Politkreise ist die Antwort auf die
       eskalierende Wohnungssituation klar: „Bauen, bauen, bauen“ lautet das
       Mantra, dass von Teilen der SPD bis zur AfD gebetsmühlenartig wiederholt
       wird. Da Wohnraum viel nachgefragt, aber nur wenig angeboten wird, so die
       Rechnung, müsse doch einfach das Angebot erhöht werden, um die Nachfrage zu
       entlasten – voilà.
       
       Doch Wohnraum, der durch Neubau entsteht, ist keineswegs für alle
       bezahlbar. Wie etwa das Marktforschungsinstitut Empirica im Mai dieses
       Jahres ermittelte, werden fast zwei Drittel der neu gebauten Wohnungen in
       Berlin für mindestens 14 Euro kalt pro Quadratmeter angeboten.
       
       Ein Grund hierfür sei, dass bei einem Bauvorhaben „inzwischen über 50
       Prozent der Kosten allein für das Grundstück anfallen können“, erklärt
       Konrad Braun von der Initiative Haus der Statistik, einem Modellprojekt für
       gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung am Berliner Alexanderplatz.
       Tatsächlich war ein Quadratmeter im Bezirk Kreuzberg 2012 noch für 678 Euro
       zu haben, im Jahr 2019 wurden hierfür dagegen stolze 4.380 Euro verlangt –
       eine Wertsteigerung von über 600 Prozent.
       
       Neben anderen Faktoren – wie etwa den stark gestiegenen Baukosten – seien
       es deshalb die Bodenpreise, die bezahlbaren Wohnraum auf dem freien Markt
       „unmöglich“ machen würden, so Braun. Viele deutsche Großstädte kämpfen mit
       astronomischen Bodenpreisen. Die Stadt Ulm wehrt sich seit Jahrzehnten mit
       dem [1][Konzept der Baugrundbevorratung].
       
       Für die akute Notsituation in Berlin haben die Initiativen Haus der
       Statistik, Stadt von Unten und das Berliner Mietshäusersyndikat nun ein
       Konzept entwickelt, wie die Berliner Böden sukzessive dem Markt entzogen
       und in kommunaler Hand basisdemokratisch verwaltet werden könnten.
       Vorgestellt wurde die Idee in einem [2][„mietenpolitischen Dossier“],
       herausgegeben von einer Vielzahl Berliner [3][stadtpolitischer
       Initiativen].
       
       ## Mehr Erbpachtverträge
       
       Grundsätzlich sollte Grund und Boden keine Ware sein, sagt Lisa Vollmer von
       Stadt von Unten. „Es lässt sich eben nicht einfach mehr Boden herstellen,
       nur weil dieser stark nachgefragt wird“, erklärt sie. Berlin solle deshalb
       stetig mehr Grundstücke in kommunalen Besitz überführen – und anschließend
       nur noch über sogenannte Erbpachtverträge vergeben.
       
       In solchen können Grundstücke unter zuvor festgelegten Auflagen über lange
       Zeiträume – zum Beispiel 99 Jahre – verpachtet werden, Verträge können so
       über Generationen bestehen bleiben. Der Boden bliebe also dauerhaft in
       Berliner Eigentum und in den Pachtverträgen könnten die Bauträger zu
       langjährigen Auflagen wie etwa Mietpreisbindungen oder
       Mitbestimmungsrechten für Mieter:innen verpflichtet werden, sagt
       Vollmer.
       
       Für gewöhnlich richtet sich der Pachtzins, den Berlin für seine Grundstücke
       erheben würde, nach dem Marktwert eines Grundstückes, erklärt Braun. Damit
       bliebe das Dilemma der unbezahlbaren Bodenpreise bestehen. Doch Berlin
       könnte sich für eine andere Form der Wertbemessung entscheiden. Eine solche
       sei etwa das sogenannte Residualwertverfahren, das bereits in Städten wie
       München angewandt würde.
       
       In diesem Verfahren würde nicht gefragt, für wie viel Geld ein Grundstück
       auf dem Markt verhökert werden könnte, sondern stattdessen, was denn auf
       dem Grundstück überhaupt gebaut werden soll, bezahlbare Wohnungen oder
       Kitas zum Beispiel. Dann würde errechnet, wie hoch der Zins maximal sein
       dürfte, damit das Bauvorhaben noch realisierbar ist, so Braun.
       
       ## Ein Rätesystem für die Bodenverwaltung
       
       Alle Berliner Grundstücke würden in einem bereits existierenden Bodenfonds
       verwaltet. Derzeit sei dieser aber intransparent, er müsse durch
       basisdemokratische Strukturen erweitert werden, betont Vollmer. Sie stellt
       sich ein „Rätesystem nur für die Bodenverwaltung“ vor, in dem Mieter:innen,
       Kulturvereine und Politiker:innen gemeinsam entscheiden, an welche
       Träger für welche Konzepte Land vergeben wird. Auch lokale Räte auf
       Bezirks- oder Kiezebene wären möglich.
       
       Letztlich sei ein solcher Fonds ein Selbstläufer, so Vollmer. „Je größer er
       wird, über desto mehr Kapital verfügt er auch – weshalb der Fonds auch mehr
       ankaufen kann“, sagt sie. Zumindest zu Beginn sei es aber wichtig, dass
       Berlin – um Grundstücke unter dem Marktwert verpachten zu können – den
       Boden auch unterhalb des Marktwertes ankaufen kann.
       
       Eine Strategie hierfür könnte sein, so Vollmer, dass die Stadt
       Bebauungspläne nur noch ausstellt, wenn das Grundstück zuvor an das Land
       verkauft wird. Auch die Bundespolitik könnte unterstützend eingreifen, etwa
       in Form eines Deckels für Bodenpreise. Und schließlich werde man „auch über
       Vergesellschaftung sprechen müssen“, so Vollmer. Schließlich soll Grund und
       Boden ja keine Ware sein.
       
       9 Sep 2021
       
       ## LINKS
       
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   DIR [2] https://iniforum-berlin.de/wp-content/uploads/2021/08/dossier-digital.pdf
   DIR [3] /Vorschlaege-fuer-eine-neue-Stadtpolitik/!5788093
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Timm Kühn
       
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