# taz.de -- Berliner Volksbegehren zum Enteignen: Blackbox Immobilienmarkt
       
       > Viele private Immobilienriesen verschleiern über Briefkastenfirmen ihren
       > Besitz und ihre wahre Größe. Wie bekommt man diese Firmen enteignet?
       
       Berlin taz | Die Frage „Wem gehört Berlin?“ ist eine der am häufigsten
       gestellten im Zusammenhang mit Verdrängung und Wohnungspolitik in der
       Hauptstadt. Dass tatsächlich auf dem Immobilienmarkt vieles im Dunkeln
       liegt, zeigen immer wieder bekannt werdende Beispiele: Etwa, wenn
       Mieter:innen herausfinden wollen, wer eigentlich der wahre Eigentümer
       hinter der Briefkastenfirma ist, dem ihr Haus gehören soll. Oder wenn die
       britische Milliardärsfamilie Pears über Tochterfirmen und Hausverwaltungen
       die [1][Kiezkneipe Syndikat] räumen lässt und dabei ihr verdecktes
       Immobilienimperium auffliegt. Oder wenn die [2][Kreuzberger Buchhandlung
       Kisch & Co] bis heute nicht sicher weiß, wem eigentlich das Haus in der
       Oranienstraße gehört, aus dem sie geworfen werden soll.
       
       Noch immer muss in Deutschland nicht der letztlich wirtschaftlich
       Verfügungsberechtigte, also der eigentliche Eigentümer, im Grundbuch
       stehen. Dieser Zustand ist ein Einfallstor für legalen Betrug: Durch
       Briefkastennetzwerke können Immobilienkonzerne etwa Grunderwerbssteuer
       vermeiden durch sogenannte Share Deals. Denkbar wäre auch, dass Firmen mit
       einer solchen Strategie einer Enteignung entgehen könnten, für die derzeit
       das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wirbt.
       
       Das Volksbegehren, das derzeit Unterschriften für eine Volksabstimmung im
       September sammelt, will sozialen Wohnraum schaffen und die Macht von großen
       Playern auf dem Immobilienmarkt mit über 3.000 Wohnungen brechen, in dem
       sie deren Wohnungsbesitz vergesellschaftet. Zuletzt war die Rede von bis zu
       240.000 betroffenen Wohnungen – doch die genaue Zahl bleibt schwammig.
       
       Denn nicht einmal der rot-rot-grüne Berliner Senat weiß aufgrund der
       intransparenten Gesamtlage genau, wie viele private Firmen, Hedgefonds oder
       sonstige Gesellschaften in Berlin über 3.000 Wohnungen besitzen. Bei der
       amtlichen Kostenschätzung für das Volksbegehren war im März 2019 noch die
       Rede von zehn Wohnungskonzernen über der Enteignungsgrenze. Dass da
       allerdings noch mehr dicke Haie im trüben Wasser schwimmen könnten, dürfte
       spätestens mit der Enttarnung des Firmenkonstrukts von [3][Pears Global]
       der britischen Milliardärsfamilie Pears mit wohl deutlich mehr als 3.000
       Wohnungen klar geworden sein.
       
       ## Steuerschlupflöcher und Intransparenz
       
       Mittlerweile gibt der Senat zwölf privatwirtschaftliche Unternehmen an, die
       mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Offiziell hinzugekommen ist mit 5.700
       Wohnungen zum einen der [4][schwedische Investor Heimstaden], der unter
       anderem das zuvor getarnte Immobiliengeflecht um [5][Gabriel International]
       gekauft hat, und zum anderen der [6][Private-Equity-Fonds Blackstone], von
       dem erst im [7][November 2020] bekannt wurde, dass er wenigstens 3.500
       Wohnungen in Berlin besitzen dürfte. Pears Global ist nicht dabei.
       
       Die Ungewissheit, ob es möglicherweise sogar weitere Player gibt, offenbart
       neben Steuerschlupflöchern und Intransparenz, wie schwer eine Enteignung
       insbesondere solcher Firmen werden könnte, die auf Steuerersparnis und
       Verschleierung ausgelegt sind.
       
       Den wohl umfassendsten, aber freilich noch nicht absoluten Überblick über
       die Untiefen des Berliner Immobilienmarkts hat die Linken-nahe
       Rosa-Luxemburg-Stiftung mit der Analyse [8][„Wem gehört die Stadt?“]
       geliefert.
       
       Geschrieben hat die Analyse ein ehemaliger Unternehmensberater: Christoph
       Trautvetter. Er hat als forensischer Sonderprüfer dort die Geschäfts- und
       Steuerpraktiken der Konzerne kennengelernt und nach drei Jahren gekündigt.
       Mittlerweile setzt er sich im Netzwerk für Steuergerechtigkeit gegen
       Geldwäsche ein. Für seine Untersuchung griff Trautvetter auf das Wissen von
       Mieter:innen-Initiativen, journalistische und eigene Recherchen zu
       Hunderten Eigentümer:innen in weltweiten Firmenregistern und
       Finanzberichten zurück.
       
       ## Studie enttarnt neue dicke Fische
       
       Wem aber nun das Haus der Buchhandlung Kisch & Co letztlich gehört, weiß
       auch er nicht genau. Es spreche einiges dafür, dass in der Oranienstraße
       die milliardenschweren Tetrapak-Erben investiert haben, aber zweifelsfrei
       belegen ließe sich das mit öffentlichen Informationen nicht, sagt
       Trautvetter.
       
       Dennoch kommt seine Studie zu dem Schluss, dass „fast die Hälfte der Stadt
       wenigen Tausend (Immobilien-)Multimillionär:innen gehört, die bisher
       oft anonym bleiben“. Fast alle konnten laut der Analyse aufgrund der
       Mietsteigerungen der vergangenen zehn Jahre ihre Gewinne stark erhöhen.
       
       Mit der Auswertung hat Trautvetter zudem neue dicke Fische enttarnt: So
       geht die Recherche zu Blackstone mit rund 3.500 Wohnungen auch auf
       Trautvetter zurück. Unternehmen wie Blackstone versprächen
       Anleger:innen zweistellige Renditen, machten ihre Manager zu
       Milliardär:innen und nutzten Schattenfinanzplätze,
       Steuervermeidungsstrategien und Anonymität, heißt es in der Studie.
       
       Aber auch kleinere aggressive Eigentümer hat Trautvetter ausgemacht, von
       denen bisher wenig die Rede war, wenn es um Aufwertung und Verdrängung auf
       dem Wohnungsmarkt ging: den Investmentfonds Phoenix Spree aus Jersey etwa,
       die Familienstiftung Becker & Kries oder den Erben von Harry Gerlach.
       Behütet würden solche Player bislang durch den im unternehmerischen Bereich
       stark ausgeprägten Schutz der Privatsphäre und fehlende Berichtspflichten.
       
       ## Soziale Frage des 21. Jahrhunderts
       
       „Die aktuell verfügbaren Daten zu den Eigentümerstrukturen und zum
       Mietenmarkt sind für die notwendigen regulatorischen und steuerlichen
       Maßnahmen angesichts der Bedeutung des Themas völlig unzureichend“, heißt
       es in der Studie. Um „die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ zu
       beantworten, brauche es Transparenz: „Ein Gebäude- und Wohnungsregister
       beziehungsweise Mietenkataster mit Eigentümerinformationen könnte hier
       Abhilfe schaffen.“
       
       Autor Trautvetter hat das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co. enteignen
       noch nicht unterschrieben, wie er der taz sagte. Er wolle das aber noch
       nachholen. Dass nun vermehrt Fragen nach Transparenz auf dem Wohnungsmarkt
       aufkämen, sei schon jetzt ein Verdienst der Initiative, wie er sagt –
       unabhängig davon, ob Enteignungen am Ende stattfinden oder nicht. „Selbst
       wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, stehen wir am Ende
       besser da als vorher“, sagt Trautvetter.
       
       In Sachen Transparenz also hat das Volksbegehren die Verhältnisse schon
       jetzt zum Tanzen gebracht, wie immer neue Recherchen und Enthüllungen über
       die nächste enteignungsreife Immobilienfirma belegen. Nicht wenige
       behaupten, dass die SPD die Enteignungsfrage gerne mit dem Mietendeckel
       abgeräumt hätte. Stattdessen heißt es jetzt in der Mietenbewegung: „Erst
       deckeln, dann enteignen!“
       
       Allerdings ist die Frage, wie man tatsächlich enteignet, noch ungeklärt –
       insbesondere mit Blick auf Holdings und Investmentfonds, die
       Briefkastenfirmen und Steueroasen nutzen. Das Volksbegehren strebt ein
       Gesetz an, ist aber nur ein [9][Beschlussvolksbegehren], das die
       Landesregierung auffordert, ein Enteignungsgesetz zu schaffen. Ein erstmals
       von der Linken [10][Anfang März vorgelegter Entwurf] war noch reichlich
       unkonkret. Die Grünen haben ein Gutachten dazu in Auftrag gegeben, das Ende
       April vorgestellt werden soll. Aber auch die Volksini selbst arbeitet an
       einem noch nicht veröffentlichten Gesetzesentwurf.
       
       ## „Auskunftsverpflichtung mit Bußgeldtatbeständen“
       
       Nach der Vorstellung der Initiative zählen die Wohnungsbestände von
       Tochtergesellschaften und nachgeordneten Unternehmen zur Konzernmutter,
       wenn diese erheblichen Einfluss ausüben kann. Das soll ab einer Schwelle
       von 20 Prozent der Kapital- oder Stimmanteile gelten. Die Ini will dabei
       nicht nur die Eigentümer von Wohnungsbeständen erfassen, sondern auch die
       wirtschaftlich Berechtigten nach dem Geldwäschegesetz. Als
       [11][wirtschaftlich berechtigt] gilt man in Deutschland ab der Schwelle von
       25 Prozent der Anteile.
       
       Um die Eigentümerstrukturen überhaupt nachvollziehen zu können, soll das
       Gesetz auch für Transparenz sorgen, wie Sebastian Schneider vom
       Volksbegehren der taz sagte: „Wir wollen im Vergesellschaftungsgesetz eine
       Auskunftsverpflichtung mit empfindlichen Bußgeldtatbeständen verankern.“
       
       Organisatorisch geht es bei den Überlegungen zu einem Enteignungsgesetz ans
       Eingemachte: Der Gesetzgeber ist gezwungen, genau zu formulieren, auf
       welcher Konzernebene man ansetzt. Welche Firmen liegen über der
       Enteignungsgrenze von 3.000 Wohnungen? Wie bekommt man Unternehmen zu
       fassen, die ihren Besitz verschleiern? Was ist mit Investmentfonds und
       Großaktionär:innen? Könnten Unternehmen möglicherweise sogar einer
       Enteignung entgehen, indem sie ihren Besitz in Tochterunternehmen
       aufsplitten?
       
       Die Deutsche Wohnen ist ohnehin bereits in Hunderte Unterfirmen
       aufgegliedert – wäre es da nicht ein Leichtes, Besitz in Gesellschaften zu
       parken, die jeweils 2.999 Wohnungen besitzen? Der Senat müsste sich
       Klarheit in all diesen Fragen verschaffen und einen genauen Überblick über
       die Eigentümerstrukturen bekommen.
       
       ## Mietenkataster wohl erst nach der Berlin-Wahl im September
       
       Immerhin plant der Senat unabhängig von dem Enteignungsvolksbegehren
       Maßnahmen für mehr Transparenz. Das auch in der Rosa-Luxemburg-Studie
       geforderte Wohnungs- und Mietenkataster ist in Planung. Laut
       Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von Senator Sebastian Scheel (Linke)
       werden derzeit die Ausgestaltungsmöglichkeiten dafür geprüft. Allerdings
       werde es ein Mietenkataster nebst einer landesgesetzlichen Grundlage dafür
       wohl erst nach der Wahl im September 2021 geben, heißt es auf taz-Anfrage.
       
       „Man hätte da in dieser Legislatur schon mehr machen können“, sagt Katrin
       Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus.
       Es sei ärgerlich, dass der Wohnungsmarkt noch immer derart intransparent
       sei: „Wir wissen teilweise gar nicht, wem ganze Straßenzüge gehören“, sagt
       Schmidberger.
       
       Ein Kataster sei zwingend notwendig, um den Mietendeckel
       weiterzuentwickeln, „aber auch zur Erstellung einer Mietdatenbank und damit
       quasi eines verbesserten Mietspiegels“, so Schmidberger. Während die Mieten
       eingefroren seien, könne man Eigentumsverhältnisse aufdecken und in
       Zusammenarbeit mit den Finanzämtern eine Taskforce Immobilienspekulation
       gegen Geldwäsche und Steuerschlupflöcher bilden. Die Bezirke hätten mit
       einem Miet- und Wohnungskataster zudem eine bessere Handhabe gegen Share
       Deals und Zweckentfremdung.
       
       „Das Miet- und Wohnungskataster würde viele Türen öffnen. Wir müssten nicht
       ständig im Nebel stochern und könnten das Primat in der Wohnungspolitik
       zurückbekommen“, sagt Schmidberger. Ähnlich wie beim Mietendeckel bleibt
       für sie aber die Frage nach der Zuständigkeit: Grundbuchrecht sei
       Bundesrecht, Wohnungswesen hingegen Landesrecht, so Schmidberger. Man warte
       nun die Untersuchungen der Senatsverwaltung zum Thema ab. Ein Fachgespräch
       dazu sei auch in Planung.
       
       ## „Transparenz ist kein Hexenwerk“
       
       Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit hingegen hat konkrete Ideen,
       wie das recht leicht ginge: „Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen
       ist kein Hexenwerk“, sagt er. Dafür müsste man lediglich bereits vorhandene
       Daten verknüpfen: Eigentümerdaten aus dem Grundbuch oder dem digital
       vorliegenden Liegenschaftskataster mit dem Unternehmensregister und dem
       2017 mit dem Geldwäschegesetz geschaffenen Transparenzregister. Mithilfe
       einer eindeutigen, im Immobilienregister eingetragenen Unternehmens-ID
       könnte so den Grundstückseigentümern im Grundbuch ein wirtschaftlich
       Berechtigter zugeordnet werden.
       
       Alternativ könnte man dafür auch digitalisierte Daten zu
       Unternehmenseigentümern von kommerziellen Anbietern kaufen und den Computer
       die Verknüpfung erledigen lassen. „Das wäre in wenigen Wochen erledigt“,
       sagt Trautvetter. „Allerdings bleiben dabei viele Einträge übrig, bei denen
       die automatische Verknüpfung nicht funktioniert und die dann händisch
       verknüpft werden müssten.“
       
       Warum das noch nicht längst geschehen ist, wenn es so einfach ist? Nun, die
       linke Senatsverwaltung widerspricht, dass es so einfach sei: „Neben
       organisatorischen sind erhebliche datenschutzrechtliche Aspekte zu
       beachten.“ Man könne nicht einfach ohne gesetzliche Grundlage Daten
       koppeln, zudem müsse man Eigentümer per Gesetz verpflichten, Daten
       bereitzustellen.
       
       Was die Behörde von Senator Scheel allerdings auf erneute Rückfrage der taz
       dann doch plant, ist eine „vorgezogene Sonderauswertung des vorhandenen
       digitalen Liegenschaftskatasters“. Trotz datenschutzrechtlicher
       Einschränkungen könne man anonymisierte Angaben zu Eigentümerstrukturen
       auch kurzfristiger erfassen, heißt es.
       
       Weil das Liegenschaftskataster digital sei, seien diese Daten, wie von
       Trautvetter beschrieben, technisch relativ einfach zu erhalten. „Insofern
       scheint es auch gegenwärtig möglich, noch in dieser Wahlperiode eine
       entsprechende Auswertung zu erhalten“, so Sprecherin Katrin Dietl. Im
       Ergebnis läge aber nur eine Analyse der Eigentümerstruktur und kein Mieten-
       und Wohnungskataster vor.
       
       ## Der Steuerexperte ist optimistisch
       
       Das stimmt: Um die wirklichen Wohnungsbestände auch von auf Verschleierung
       ausgelegten Firmen wie Pears Global zu erfassen, reicht dies noch nicht:
       Laut Trautvetter müsste man dafür in einem weiteren Schritt verpflichtend
       die Anzahl der Wohnungen pro Grundstück erfassen. Weil das bisher weder im
       Grundbuch noch im Liegenschaftskataster passiert, müssen die
       Wohnungsbestände für den Zensus alle zehn Jahre durch aufwändige
       Vermieterbefragungen erfasst werden. Zuletzt fand dies 2011 statt.
       
       In diesem Jahr führt das statistische Landesamt den Zensus erneut durch.
       Die Ergebnisse werden allerdings nur für die Statistik erhoben und
       anonymisiert veröffentlicht. Sie stehen der Verwaltung nicht zur Verfügung.
       Durch Digitalisierung und eine automatische Verknüpfung ließe sich der
       Zensus nicht nur in kürzeren Abständen durchführen, es würden auch enorme
       Kosten und Papierberge gespart, so Trautvetter.
       
       Der Steuerexperte ist optimistisch, dass sich in den nächsten Jahren so
       deutlich mehr Transparenz schaffen ließe. Durch Skandale wie die
       Panama-Papers, Luxemburg-Leaks und die Cum-Ex-Affäre ist das
       gesellschaftliche Unrechtsbewusstsein für Steuerbetrug und dubiose
       Investments erheblich gewachsen. Deswegen gebe es bereits eine Reihe von
       Gesetzesentwürfen und Initiativen gegen Anonymität, sagt Trautvetter.
       
       Seit 2020 sei das gegen Geldwäsche eingeführte [12][Transparenzregister
       öffentlich zugänglich] und erfasse auch die wirtschaftlich
       Verfügungsberechtigten ausländischer Investoren beim Kauf von Immobilien in
       Deutschland. Demnächst soll es verbessert und europäisch vernetzt werden.
       Auch das [13][Unternehmensregister] soll jetzt endlich digitalisiert werden
       und [14][Gesellschaften bürgerlichen Rechts] sollen erstmals
       registrierungspflichtig werden, wenn sie Immobilien besitzen. Und
       schließlich gebe es noch die [15][Bundesratsinitiative des Berliner
       Senats], ein bundesweites Immobilienregister zu schaffen.
       
       ## Eine Spur führt nach Malta
       
       Dennoch: Selbst wenn alle diese Instrumente geschärft sind, bleibe vor
       allem bei den Finanzmarktinvestoren noch ein Problem: Trautvetter erklärt
       das am Beispiel von Blackstone. Zwar gebe es für einen Großteil des
       Blackstone-Portfolios in Berlin – etwa 3.500 Wohnungen – eine
       luxemburgische Muttergesellschaft, die sich mit den beschriebenen Methoden
       erfassen ließe. Aber Blackstone investiere darüber hinaus über verschiedene
       Strukturen und Fonds in Immobilien, sagt Trautvetter. So habe Blackstone
       nach Marktberichten etwa Anteile an Optimum Evolution gekauft, einem
       luxemburgischen Investmentfonds, der ebenfalls ein paar Tausend Wohnungen
       in Berlin besitzt.
       
       In dem Register würde nicht Blackstone als wirtschaftlich Berechtigter
       auftreten, sondern der Fondsverwalter aus Malta. Trautvetter fordert
       deswegen, langfristig im Transparenzregister nicht nur die Konzernebene,
       sondern auch Investmentfonds und Großaktionär:innen zu erfassen.
       
       „Natürlich lassen sich diese Strukturen nicht einfach mit einem
       Fingerschnippen enteignen“, sagt Trautvetter, „aber es ist der große Wert
       der Enteignungskampagne, dass alle diese Fragen mal gestellt werden und
       diese Eigentümerstrukturen ans Licht kommen.“ Im Prinzip stellten sich bei
       der Enteignungskampagne dieselben Fragen wie in dem Kampf gegen Geldwäsche
       und Steuerhinterziehung, so Trautvetter. Sie zu beantworten sei zwar viel
       Arbeit, aber nicht unmöglich. „Es ist lächerlich, dass eine genaue
       Erfassung von Konzernstrukturen in der Welt von Big Data nicht gehen soll.“
       
       Aus pragmatischer Sicht hält Trautvetter deswegen auch eine pauschale
       Grenze von beispielsweise 3.000 Wohnungen für sinnvoll. Dadurch könne man
       mit vertretbarem Aufwand durch die Vergesellschaftungen nennenswerten
       sozialen Wohnraum schaffen, so Trautvetter. Zu erheben, ob am Ende die
       geeignete Grenze dafür eventuell auch bei 2.000 oder 5.000 Wohnungen liege,
       sei Aufgabe des Senats.
       
       Bis es dazu kommt, ist allerdings noch einiges zu tun. Aber immerhin:
       Unabhängig vom Ausgang der Unterschriftensammlung oder eines möglichen
       Volksentscheids im September wird Berlins Wohnungsmarkt keine Blackbox
       bleiben. Mehr Transparenz soll unabhängig von der Enteignungsfrage kommen.
       Und vielleicht weiß man dann ja auch endlich, wem Berlin wirklich gehört.
       
       11 Apr 2021
       
       ## LINKS
       
   DIR [1] /Linke-Kneipe-in-Kreuzberg/!5761358
   DIR [2] /Raeumungsklage-gegen-Kisch-und-Co/!5764564
   DIR [3] /Linke-Kneipe-enttarnt-Immobilienriesen/!5548679
   DIR [4] /Heimstaden-und-die-Skjerven-Group/!5720069
   DIR [5] /Immobilien-Firma-enttarnt/!5661142
   DIR [6] /Studie-zum-Wohnungsmarkt-in-Berlin/!5723793
   DIR [7] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/blackstone-3500-berliner-wohnungen-in-der-hand-von-einem-der-groessten-investoren-der-welt/
   DIR [8] https://www.rosalux.de/fileadmin/rls_uploads/pdfs/Studien/Studien_13-20_Wem_gehoert_die_Stadt.pdf
   DIR [9] https://www.dwenteignen.de/2020/07/aktueller-beschlusstext/
   DIR [10] /Berliner-Debatte-um-Enteignung-von-Wohnraum/!5756217
   DIR [11] https://dejure.org/gesetze/GwG/3.html
   DIR [12] https://www.transparency.de/aktuelles/detail/article/reform-des-transparenzregisters-schritt-in-die-richtige-richtung/
   DIR [13] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Digitalisierungsrichtlinie.html
   DIR [14] https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_Personengesellschaftsrecht.pdf?__blob=publicationFile&v=1
   DIR [15] http://dipbt.bundestag.de/dip21.web/bt?rp=http%3A%2F%2Fdipbt.bundestag.de%2Fdip21.web%2FsearchDocuments%2Fsimple_search.do%3Fnummer=40/21%26method=Suchen%26herausgeber=BR%26dokType=drs
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Gareth Joswig
       
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   DIR Berliner Mietendeckel gekippt: Klassenkampf von oben
       
       Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Berliner
       Mietendeckel gefährdet den sozialen Frieden.
       
   DIR Entscheidung des Verfassungsgerichts: Karlsruhe pusht die Enteignung
       
       Der Mietendeckel ist verfassungswidrig, sagt Karlsruhe. Ein Urteil mit
       Folgen für Rot-Rot-Grün und für hunderttausende Mieter*innen.
       
   DIR Berliner Versammlungsfreiheitsgesetz: „Reines Büroversehen“
       
       Versammlungsbehörde erteilt „Deutsche Wohnen & Co Enteignen“ falsche
       Auskunft. Grüne und Linke fragen den Innenstaatssekretär nach den Gründen.
       
   DIR Volksbegehren in Berlin: 50.000 für Enteignung
       
       Das Volksbegehren Deutsche Wohnen enteignen hat im ersten Monat knapp
       50.000 Unterschriften gesammelt. Es müssen noch deutlich mehr werden.
       
   DIR Deutsche Wohnen erhöht Dividende: Milliardengewinn trotz Mietendeckel
       
       Die Deutsche Wohnen präsentiert steigende Gewinne trotz Coronakrise und
       Mietendeckel. Es passt ins Bild, dass währenddessen eine Kneipe geräumt
       wird.