# taz.de -- Mieten im Hamburger Wahlkampf: Aufbau West
       
       > In Hamburg steigen die Mieten – aber weniger als anderswo. Denn es wird
       > so viel gebaut wie sonst nirgends in der Republik. Ist alles prima?
       
   IMG Bild: Hamburg baut im Rekordtempo: In diesem Viertel sind 5.000 neue Wohnungen entstanden
       
       Marc Meyer läuft in seinem Büro im Schanzenviertel auf und ab. In dem
       hellen, kleinen Raum im ersten Stock beim Mieterverein hängen Poster des FC
       Sternschanze und des Aktivist*innenbündnisses [1][Recht auf Stadt]. Aus
       dem Fenster schaut man auf Bars, kurdische Restaurants, Kioske,
       Asia-Imbisse. Viele wollen in der Schanze wohnen – oder vielmehr: Sie
       wollten es früher einmal. Denn nur wenige Alteingesessene können sich die
       Mietpreise dort heute noch leisten, die Klientel hat sich gewandelt. Vom
       ehemals punkig-alternativen Szeneviertel ist nicht viel geblieben, heute
       bevölkern Hipster und Start-up-Gründer*innen die Bars und Geschäfte.
       
       Der Anwalt Meyer, 58 Jahre alt, blonde Haare, unauffällige Brille und ganz
       in Schwarz gekleidet, bleibt am Fenster stehen und sagt: „Wenn ich da
       drüben bauen würde“, und zeigt über die Straße – rechts ein Restaurant mit
       dreigeschossigem Wohnhaus, links ebenfalls vier Geschosse, in der Mitte
       lediglich ein Erdgeschoss –, „dann könnte ich bauen, was ich will, solange
       ich mich an die Höhe der Gebäude drumherum halte.“ Bauen, was ich will, das
       heißt oft 100 Prozent Eigentumswohnungen, denn das bringt die schnellste
       Rendite. „Wenn ich höher bauen will, um noch mehr Profit zu machen, muss
       ich den Bebauungsplan ändern lassen. Dann kann die Behörde Anforderungen
       stellen.“ Das tut sie auch, nur leider, so sieht es jedenfalls Meyer, gehen
       die Behörden dabei meist ziemlich nachsichtig mit dem Begehren der
       Investoren um.
       
       Wohnen ist eines der zentralen Themen im Hamburger Wahlkampf. Am 23.
       Februar wählen die Hamburger*innen die Bürgerschaft, es ist die einzige
       Landtagswahl in diesem Jahr. In Umfragen liegt die SPD vorn, mit einigem
       Abstand gefolgt von den Grünen. „Wohnen in Hamburg“, das bedeutet „bauen in
       Hamburg“. Denn die SPD hat es – nach zehn Jahren CDU-Intermezzo bis zum
       Jahr 2011 im ansonsten seit den 1950er Jahren sozialdemokratisch regierten
       Stadtstaat – geschafft, das Thema für sich zu besetzen.
       
       Die Wahl 2011 hat sie damit gewonnen. Seitdem regieren die Sozialdemokraten
       mit dem Mantra „Bauen, bauen, bauen“. Sie wollen das auch nach der
       Bürgerschaftswahl fortführen. Die Grünen versuchen sich durch eine stärker
       am Gemeinwohl orientierte Wohnungspolitik abzugrenzen und fordern
       steuerliche Entlastungen für faire Vermieter. Instrumente wie den
       Mietendeckel aber lehnen beide ab; dieser sei nichts als ein Bauhindernis.
       Die CDU will den städtischen Bereich bis nach Schleswig-Holstein und
       Niedersachsen ausdehnen, liegt aber in Umfragen abgeschlagen bei 14
       Prozent.
       
       ## 30 Prozent Sozialwohnungen? Die Rechnung geht nicht auf
       
       Nur zwei Straßen vom Mieterverein entfernt steht eine Tafel an einem
       Bauzaun, die Marc Meyer aufregt. „Wohnen, wo Hamburg am vielseitigsten
       ist“, steht auf dem Schild. Dahinter liegt eine riesige Baugrube. Sieben
       Geschosse sollen hier entstehen, 113 Eigentumswohnungen und 52 öffentlich
       geförderte Apartments für Studierende. Bei einem so großen Projekt hat der
       Bezirk ein Wörtchen mitzureden. Trotzdem ist das Ergebnis in Meyers Augen
       eine Katastrophe. Bei Neubauten gilt der Hamburger „Drittelmix“, das heißt:
       30 Prozent der Wohnungen müssen Sozialwohnungen sein.
       
       Die 52 geförderten Wohnungen klingen ja noch nach einem „SPD-Drittel“, sagt
       er grinsend. Das Drittel bedeutet: Ein Drittel von 165, das müssten
       natürlich 55 sein, aber geschenkt. „Aber wenn man auf die Wohnfläche guckt,
       wird’s lustig.“ Die Fläche der Apartments für Studierende macht nur 12
       Prozent der gesamten Wohnfläche. So ist das immer, Eigentumswohnungen sind
       größer als öffentlich geförderte Wohnungen. Der Hamburger Drittelmix ist,
       wenn man die Wohnfläche betrachtet, bestenfalls ein Fünftelmix. Nach
       zwanzig Jahren entfällt die Sozialbindung für die öffentlich geförderten
       Wohnungen zudem automatisch, dann landen sie auf dem freien Markt.
       
       Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten steht Hamburg relativ gut
       da. In keiner anderen deutschen Großstadt wird so viel gebaut. Der Senat
       genehmigt jedes Jahr den Bau von rund 11.000 Wohnungen, rund 8.000 davon
       werden fertiggestellt. 3.717 Sozialwohnungen wurden im vergangenen Jahr
       bezogen, mehr als in jedem anderen der vergangenen 20 Jahre.
       
       Auch der Mietpreis bewegt sich im Vergleich zu anderen Großstädten in
       Hamburg noch im halbwegs erträglichen Bereich. Der Quadratmeterpreis liegt
       laut Mietspiegel aktuell bei 8,66 Euro pro Quadratmeter. Das ist zwar fast
       2 Euro über dem Berliner Durchschnitt (6,72), aber immer noch deutlich
       weniger als in Städten wie Frankfurt (9,36), Stuttgart (9,60) oder München
       (11,69). „Ich bin sehr froh, dass sich unsere Wohnungspolitik als der
       richtige Weg für Hamburg erweist“, lobt Stadtentwicklungssenatorin
       [2][Dorothee Stapelfeldt] (SPD) die von Olaf Scholz begonnene Politik des
       maximalen Bauens, als sie im vergangenen Jahr den Mietenspiegel vorstellte.
       „Unsere konsequente Wohnungsbaupolitik seit 2011 zeitigt jetzt auch im
       Mietenmarkt eine deutliche Wirkung.“ Aber wie erfolgreich ist die
       Baupolitik wirklich?
       
       Einen Tag bevor der SPD-geführte Senat in Berlin ein radikales Mietengesetz
       verabschiedet – den Mietendeckel –, zeigt die Hamburger SPD erneut, wo sie
       steht: ganz woanders. Mittwochnachmittag, Bürgerschaftssitzung im Rathaus.
       Die Linksfraktion hat beantragt, den Anteil der Sozialwohnungen am Neubau
       auf 50 Prozent zu erhöhen. Die wohnungspolitische Sprecherin der SPD,
       [3][Martina Koeppen], weist den Antrag vom Rednerpult aus zurück: Anders
       als Berlin habe Hamburg solche Maßnahmen gar nicht nötig.
       
       Zwar wünschen sich 69 Prozent der Hamburger*innen mehr staatliche
       Eingriffe in den Wohnungsmarkt, wie eine aktuelle Umfrage ergab. Selbst die
       Mehrheit der CDU-Wähler*innen ist dafür. „Aber fragen sie mal“, ruft
       Koeppen in Richtung der Linksfraktion, „was die Menschen sagen, wenn nach
       fünf Jahren Mietendeckel der Wohnungsbau völlig zum Erliegen gekommen ist
       und die Mieten ins Unermessliche steigen!“
       
       Knapp die Hälfte aller Hamburger*innen hat aufgrund ihres geringen
       Einkommens Anspruch auf eine Sozialwohnung. Über 11.000 Haushalte gelten
       als „vordringlich wohnungsuchend“, weil sie beispielsweise in einer
       unzumutbaren Unterkunft leben, aus einem Frauenhaus herauswollen oder
       zwangsgeräumt wurden. Seit Beginn der Scholz-Dekade, die seit 2018 von dem
       ehemaligen Finanzsenator Peter Tschentscher zu Ende geführt wird, sind die
       Mieten um gut 21 Prozent gestiegen, die Inflation betrug nur die Hälfte.
       
       ## Ein Netzwerk gegen Gentrifizierung stellt Forderungen
       
       Marc Meyer will, dass sich an der Wohnungspolitik in Hamburg grundsätzlich
       etwas ändert. Er war auch 2009 dabei, als sich Aktivist*innen auf einer
       Versammlung in der Grundschule Sternschanze die Frage stellten: „Wem gehört
       die Stadt?“ Es war die Gründung des Recht-auf-Stadt-Netzwerks gegen
       Gentrifizierung.
       
       Zusammen mit einem anderen Hamburger Mieterverein hat der Anwalt zwei
       Volksinitiativen auf den Weg gebracht, für die Unterschriften gesammelt
       werden. Die Stadt soll nie wieder Grundstücke verkaufen, nur noch in
       Erbpacht vergeben, so lautet die erste Forderung.
       
       „Das machen wir doch schon annähernd“, sagen dazu die Vertreter der SPD.
       Aber Meyer will, dass es verpflichtend wird. Und dann: Alle Wohnungen, die
       auf städtischen Grundstücken gebaut werden, sollen für 6,60 Euro pro
       Quadratmeter vermietet und jährlich um höchstens 2 Prozent teurer werden –
       das ist die zweite Forderung der Volksinitiative. Gerade die hat es in
       sich, denn das würde einen radikalen Eingriff in den Markt bedeuten. Dazu
       sagt Koeppen, SPD: „Auf dem freien Markt bekommt man das nicht finanziert,
       so billig kann niemand bauen.“ Meyer hingegen ist überzeugt: „In Hamburg
       wird das Falsche gebaut!“
       
       Die Zahlen der Sozialwohnungen geben beiden Seiten ein Stück weit recht.
       Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt lobt die
       Sozialwohnungsförderung, spricht von „eindrucksvollen“ 3.700
       fertiggestellten Sozialwohnungen im Jahr 2019 – weit mehr als in Berlin.
       Aber fast 200.000 Sozialwohnungen sind in den vergangenen 30 Jahren aus der
       Bindung gefallen. 1990 hatte Hamburg noch über 261.000 Sozialwohnungen.
       Heute will die Senatorin den Bestand bei 83.000 halten. Das ist nicht
       besonders viel angesichts eines Gesamtbestands von fast einer Million
       Wohnungen.
       
       „Nicht alles, was die Stadt macht, ist schlecht“, sagt Tobias Behrens. Er
       ist Geschäftsführer der „[4][Stattbau]“, eines Trägers für
       gemeinschaftliches Wohnen mit dem Auftrag, Baugemeinschaften zu fördern.
       Der Koalitionsvertrag schreibt der rot-grünen Regierung vor, 20 Prozent der
       Neubauflächen an Genossenschaften zu vergeben, nur klappt das nicht so
       ganz.
       
       „Der Markt hat versagt“, sagt Behrens. Erst als vor knapp anderthalb Jahren
       dem Senat einfiel, dass bald wieder gewählt wird, habe es eine Art Erwachen
       gegeben. Seitdem versuchten die Regierenden zu retten, was zu retten ist.
       Im vergangenen Jahr beschloss der Senat etwa, Grundstücke vorrangig in
       Erbpacht zu vergeben, also den Ausverkauf städtischer Flächen einzudämmen.
       Dann senkte sie den Zins für die Erbpacht auf 1,78 Prozent, den niedrigsten
       in ganz Deutschland. Zeitgleich begann die Stadt, ihr Vorkaufsrecht
       vermehrt zu nutzen, um zu verhindern, dass private Grundstücke an
       Spekulant*innen gehen. Vor wenigen Monaten verlängerte sie die
       Sozialbindung für geförderte Wohnungen von 15 auf 20 Jahre. „Alles gut und
       sinnvoll“, sagt Behrens. Aber: Dass dieses Erwachen so spät kam – „da kann
       man zu dem Marktversagen auch ein jahrelanges Politikversagen feststellen“.
       
       Ein Grund, warum Hamburg besser dasteht als etwa Frankfurt am Main oder
       München, ist der große Bestand kommunaler und genossenschaftlicher
       Wohnungen in der Hansestadt. Das kommunale Wohnungsunternehmen Saga ist mit
       130.000 Wohnungen der größte öffentliche Vermieter des Landes. Zusammen mit
       den Genossenschaften machen die Saga-Wohnungen fast ein Drittel des
       Bestands aus.
       
       Ein Modellprojekt mit 20 Prozent Genossenschaftsanteil ist in Altona zu
       besichtigen. Der Bauherr: [5][Thomas Kuper]. In dunkelblauem Mantel mit
       beigem Schal steht er an der nordöstlichen Seite des Areals, fünf Meter
       über seinem Kopf donnert ein ICE vorbei. Mit einem grünen Regenschirm weist
       Kuper in Richtung der Fassaden. „Fällt Ihnen was auf?“, ruft er gegen das
       Quietschen und Rattern an. „Alle Häuser haben ihr eigenes Gesicht.“ Kuper
       ist einer der beiden Vorstände der Genossenschaft Altoba, Bestand: 6.800
       Wohnungen, Mitglieder: 16.500. Erst auf den zweiten Blick erkennt man, was
       Kuper meint: Die Fassaden der Häuser in dem neuen Quartier „Mitte Altona“
       unterscheiden sich in Beschaffenheit und Farbtönen. Die Nuancen bewegen
       sich zwischen Hellbeige, Dunkelbeige, Ocker, Sandstein und verschiedenen
       Grautönen.
       
       Hier, wo viele Menschen wohnen möchten, in Altona eben, entsteht ein
       gewaltiges Neubauprojekt: Auf einem ehemaligen Güterbahnhof sind 5.000
       Wohnungen im Bau, ein Teil ist schon bewohnt. Einige Fahrräder stehen an
       den Bügeln vor den Häusern, hier und da sieht man eine Topfpflanze im
       Fenster, aber sonst wirkt alles noch ziemlich steril. Die hellen Fassaden
       sollen freundlich und luftig wirken, die Bebauung hingegen ist hoch und
       eng, bis zu sieben Geschosse, häufig leicht versetzt, damit es nicht so
       erschlagend wirkt. Die Altoba ist mit 140 Wohnungen dabei.
       
       Warum ist bauen so teuer, Herr Kuper? „Bis ins letzte Detail kann man das
       nicht erklären“, sagt der 44-Jährige. Es dauere eben alles ziemlich lange –
       die städtebaulichen Vorgaben, der Architektenwettbewerb, die Suche nach
       einem Bauunternehmen. Während dieser Zeit steigt der Bodenpreis jährlich um
       15 Prozent – ohne irgendein Zutun. Boden ist eine endliche Ressource und
       sie ist knapp und deshalb teuer. Die Suche nach einem Bauunternehmen ist
       mühsam, die Firmen sind nahezu ausgebucht und verlangen entsprechend hohe
       Preise. Ein Zug rollt wieder an.
       
       Ein paar Straßenschluchten weiter im Inneren des Quartiers wohnt es sich
       ruhiger, eine große Wiese in der Mitte des Areals verschafft Luft und
       Weitblick. Wahlplakate hängen an Bäumen und Laternen: SPD, Grüne, Volt und
       die Ökologisch-Demokratische Partei (ödp) werben hier. Konservative und
       Liberale sucht man vergeblich, es ist nicht ihre Klientel. Die Linke mit
       ihrer Forderung nach einem Mietendeckel ist ebenfalls nicht vertreten.
       
       ## Nachverdichtung, ein Wort mit Schrecken
       
       Knapp einen Kilometer Luftlinie entfernt steht Hanna Rohmeyer in ihrem
       Hinterhof, es nieselt. Auf dem unebenen Sandboden haben sich Pfützen
       gebildet. „Ich gebe zu, schön ist es nicht“, sagt Rohmeyer. Die 49-jährige
       Anwohnerin trägt robuste Trekkingschuhe, der Matsch macht ihr nichts aus.
       Ein Autohändler hat sein Gewerbe hier, an einer Mauer stehen rostende
       Autowracks, ein moosgrüner Film zieht sich über die Karosserien. Daneben
       erstrecken sich zwei ungenutzte Garagenzeilen. An der anderen Seite des
       Innenhofs stehen ein paar blattlose Bäume. „Die werden dran glauben
       müssen“, sagt Rohmeyer nüchtern. Ein Investor plant den Kahlschlag, er will
       den ganzen Hinterhof plattmachen und drei Gebäudezeilen mit rund 100
       Wohnungen und Tiefgaragen darauf setzen. Für die 500 Bewohner*innen des
       Blocks würde das bedeuten, dass sie künftig aus dem Fenster auf Beton
       schauen müssten statt in den weiten Innenhof. Ihre Wohnungen würden im
       Schatten liegen. Der Hof aber ist eine von wenigen Oasen im dicht bebauten
       Bahrenfeld.
       
       Rohmeyer und ein paar andere Bewohner versuchen seit sechs Jahren, diese
       Bebauung zu verhindern. Nachverdichtung nennt man das: Weil die Stadt zwar
       an den Rändern wachsen kann, aber die Hamburger*innen keine Lust haben, in
       Pinneberg zu wohnen, versucht man, innerstädtische Freiflächen mit Wohnraum
       aufzufüllen. Aber wer schon schön wohnt, hat nicht unbedingt ein Interesse
       daran, dass noch mehr Menschen den Raum verengen. Erst recht nicht, wenn es
       dabei eigentlich nur ums Geld geht. Die Initiative schätzt, dass der
       Grundstückspreis allein durch die Baugenehmigung von 700.000 Euro auf 7
       Millionen Euro gestiegen ist. Ob der Investor wirklich baut? Völlig unklar.
       
       Sollte dies geschehen, werden die dann im Schatten lebenden jetzigen
       Anwohner*innen nicht so einfach umziehen können – so günstige Wohnungen in
       so zentraler Lage würden sie nie wieder finden. Rohmeyer wohnt seit 19
       Jahren in ihrem Haus, sie zahlt weniger als 500 Euro Kaltmiete. Einige aus
       ihrer Initiative prüfen jetzt ihre Chancen vor Gericht. Auch eine
       Nebenerscheinung des angespannten Wohnungsmarkts: Konflikte werden
       erbittert ausgetragen, weil niemand umziehen möchte.
       
       Anders als in Berlin war auf Hamburgs Straßen in den vergangenen Jahren
       davon aber wenig zu spüren – eine breite und aktive
       Mieter*innenbewegung, die sich nicht damit zufriedengibt, dass neu
       gebaut wird, gibt es nicht. Die Hamburger*innen haben sich ein Stück
       weit an den teureren Wohnungsmarkt gewöhnt. Mit der Volksinitiative könnte
       wieder Bewegung in die Sache kommen. Für die Wahl ist es aber zu spät.
       
       13 Feb 2020
       
       ## LINKS
       
   DIR [1] http://www.rechtaufstadt.net/
   DIR [2] /!5567503/
   DIR [3] /!5508847/
   DIR [4] https://www.stattbau-hamburg.de/
   DIR [5] https://www.xing.com/profile/Thomas_Kuper
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Katharina Schipkowski
       
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