# taz.de -- Debatte Finanzcasino: Das irre Steuerloch
       
       > Wie wird man bequem reich? Mit privaten Miet- „Objekten“.
       > Millionenbeträge können mühelos am Finanzamt vorbeigeschleust werden.
       
   IMG Bild: Einige werden reich, andere kämpfen um ihre Existenz
       
       Wer kennt nicht dieses sehnsuchtsvolle Stöhnen: Jetzt eine Wohnung
       besitzen! Dann hätte man endlich ausgesorgt. Denn Mieten und Hauspreise
       steigen in den Städten rasant – und ständig werden weitere Rekorde
       gemeldet.
       
       Neueste Zahlen gibt es für die 127 größten deutschen Städte: Zwischen 2009
       und 2016 sind die Eigentumswohnungen dort um 55 Prozent teurer geworden,
       wie einer [1][Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung] zu
       entnehmen ist. Eigenheime kosten zwischen 38 und 45 Prozent mehr, und die
       Grundstückspreise sind sogar um rund 63 Prozent gestiegen. Parallel
       erhöhten sich auch die Mieten um mehr als 30 Prozent. Dies sind jedoch nur
       Durchschnittswerte. In begehrten Städten wie Berlin oder München ist es
       weit schlimmer.
       
       Auch künftig werden die Preise steigen. Denn der Zuzug ist ungebrochen,
       aber Neubauten sind eher rar, wie das Institut der deutschen Wirtschaft
       feststellt: Allein in den sieben größten Städten wurden zwischen 2011 und
       2015 rund 60.000 Wohnungen zu wenig errichtet.
       
       Für Hausbesitzer sind also paradiesische Zeiten angebrochen. Die
       Mieteinnahmen steigen, und wenn sie ihre Wohnungen verkaufen, kassieren sie
       kräftige Extragewinne. Besonders schön: Diese Profite sind fast immer
       steuerfrei. Selbst Millionenbeträge können mühelos am Finanzamt
       vorbeigeschleust werden, wenn man sich nur ein bisschen geschickt anstellt.
       Offiziell gilt nämlich die Fiktion, dass es sich um „privaten
       Vermögensaufbau“ handeln würde, wenn man ein Mietobjekt besitzt.
       
       Das Wort „Objekt“ ist hierbei zentral. Denn damit sind nicht nur einzelne
       Wohnungen gemeint, sondern es können auch Grundstücke sein. Wenn auf diesem
       Grundstück dann ein Haus mit zwei Hinterhöfen und 50 Wohnungen steht – gilt
       es weiterhin als private Vermögensanlage. Obwohl derartige Häuser Millionen
       Euro einbringen, können sie steuerfrei verkauft werden.
       
       Ein fiktives Rechenbeispiel: Man stelle sich vor, ein Mietshaus in Berlin
       ist im Jahr 2005 für 2 Millionen Euro erworben worden, 2016 wird es für 4
       Millionen verkauft. Macht einen Reingewinn von 2 Millionen, der nicht
       versteuert wird – obwohl es sich um Einkommen handelt. Eigentlich würde die
       Reichensteuer von 45 Prozent fällig; dem Staat entgehen also knapp 900.000
       Euro.
       
       Es gibt nur eine einzige Bedingung, die der gewiefte Hausverkäufer beachten
       muss: Es gilt eine „Spekulationsfrist“ von zehn Jahren. Wer sein Mietshaus
       beispielsweise schon nach fünf Jahren veräußert, muss den Gewinn
       versteuern. Aber diese kleine Einschränkung ist zu verschmerzen, denn
       ansonsten sind dem regen Handel kaum Grenzen gesetzt: In fünf Jahren darf
       man drei „Objekte“ kaufen und drei „Objekte“ verkaufen, ohne dass Steuern
       anfallen. Pro Person. Ein Ehepaar kann innerhalb von fünf Jahren also
       jeweils sechs Immobilien erwerben und veräußern.
       
       ## Leistungsloses Einkommen
       
       Dieses irre Steuerloch wird gern genutzt: Der Mietmarkt ist ein
       gigantisches Geschäft in Deutschland, denn etwa die Hälfte aller
       Bundesbürger wohnt zur Miete. Doch gewerbliche Vermieter spielen fast gar
       keine Rolle. Der letzte Zensus von 2011 ergab, dass nur 12,3 Prozent aller
       Wohnungen im Besitz von privaten Gewerbeunternehmen sind. 65 Prozent gehört
       hingegen „Privatpersonen“. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass
       professionelle Vermieter so tun, als wären sie „nicht gewerblich“.
       
       FDP und CDU propagieren gern den Grundsatz „Leistung soll sich lohnen“.
       Doch wenn es um Immobilien geht, gilt das glatte Gegenteil: Leistungslose
       Einkommen werden steuerlich begünstigt. Wer Mietwohnungen besitzt,
       erwirtschaftet den Gewinn sozusagen im Schlaf. Man muss nur warten, bis die
       Häuser noch teurer werden.
       
       Zudem ist der steuerfreie Spekulationsgewinn gar nicht das einzige
       Geschenk, das die Vermieter erhalten. Mindestens genauso schön sind die
       Möglichkeiten, fiktive Wertverluste abzuschreiben. Pro Jahr sind dies 2
       Prozent. Um dies erneut am Beispiel des Berliner Mietshauses vorzurechnen:
       Da es 2005 2 Millionen gekostet hat, konnte der Besitzer jedes Jahr 40.000
       Euro als „Abschreibung“ beim Finanzamt geltend machen, weil das Haus
       angeblich weniger wert war. Übersetzt: Pro Jahr waren 40.000 Euro an
       Mieteinnahmen steuerfrei. Davon kann jeder Arbeitnehmer nur träumen, bei
       dem die Steuern automatisch abgebucht werden.
       
       Nun könnte man argumentieren, dass ein Haus tatsächlich an Wert verliert,
       wenn nicht Fenster, Dächer, Heizungen und Fassaden regelmäßig erneuert
       werden. Nur: Diesen „Erhaltungsaufwand“ können die Vermieter ebenfalls
       komplett von der Steuer absetzen. Faktisch wird also doppelt abgeschrieben:
       Man macht einen Wertverlust geltend, den es gar nicht geben kann, weil man
       den Wert ja erhalten hat – ebenfalls steuerbefreit.
       
       ## Geschäftsmodell „Abschreibung“
       
       Diese Doppelbegünstigung kennt zudem kein Ende: Nach jedem Verkauf wird ein
       Gebäude, das schon abgeschrieben war, wieder ganz von vorn abgeschrieben.
       Jedes Haus verliert also gleich mehrfach seinen Wert – sogar wenn es im
       Wert gestiegen ist.
       
       In der Gesamtbilanz bedeutet dies für das Berliner Mietshaus: 2005 war es 2
       Millionen Euro wert. Davon wurden bis 2016 jährlich 40.000 Euro
       abgeschrieben, sodass offiziell noch 1,52 Millionen in den Büchern standen.
       Es wurde aber für4 Millionen verkauft. Gerade weil das Haus nun mehr wert
       ist, kann der neue Besitzer sogar 80.000 Euro jährlich als „Wertverlust“
       steuermindernd geltend machen.
       
       Durch diese legalen Steuertricks bereichert sich eine kleine Oberschicht.
       Denn nur 10 Prozent der Deutschen besitzt überhaupt Mietwohnungen. Alle
       anderen sind entweder die Mieter oder haben nur ein einzige Immobilie, in
       der sie selbst leben.
       
       Es wäre interessant, zu wissen, wie viele Steuermillionen es jährlich
       kostet, die Vermieter zu beschenken. Doch dazu fehlen alle Zahlen. Das ist
       typisch für die deutsche Statistik. Die Daten der Reichen werden fast nie
       erfasst.
       
       17 Jul 2017
       
       ## LINKS
       
   DIR [1] http://www.diw.de/sixcms/detail.php?id=diw_01.c.560247.de
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Ulrike Herrmann
       
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