# taz.de -- Vermieter ohne Gier: Zu fair fürs Finanzamt
       
       > Ausbeutung beginnt bei überteuerten Mieten, findet Vermieter Hans H. in
       > Berlin. Das Finanzamt hält das für unwirtschaftlich und bedrängt ihn.
       
   IMG Bild: Klare Ansage auf einem Haus in Berlin-Kreuzberg. (Nicht das Haus aus dem Text, übrigens.)
       
       BERLIN taz | Hans H. könnte ein reicher Mann sein. Ihm gehört in Berlin ein
       großes, schönes Haus: Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude, vier Etagen,
       über 30 Wohnungen. Beste Lage, in einem dieser durchsanierten, teuren
       In-Viertel im Osten der Stadt.
       
       Hans H. ist aber nicht reich. Mit seinem Haus verdient er nicht viel Geld,
       zumindest weitaus weniger, als er könnte. Während die Berliner
       Immobilienanzeigen und das Internet voll sind mit Angeboten, in denen 900
       Euro für 62 Quadratmeter in Charlottenburg oder 692 Euro kalt für 27
       Quadratmeter in Mitte verlangt werden, sind die Mieten im Haus von Hans H.
       moderat. Die Singles, Paare und Familien zahlen im Durchschnitt 3,50 Euro
       Nettokaltmiete pro Quadratmeter.
       
       Damit ist Hans H. eine Ausnahme unter den VermieterInnen in Berlin. Aber
       diese „soziale Ader“, wie eine der MieterInnen sagt, ist nicht erwünscht.
       Jedenfalls nicht bei Behörden wie dem Berliner Finanzamt. Das hat von dem,
       was HausbesitzerInnen mit ihrem Eigentum verdienen sollen, eine eigene
       Vorstellung.
       
       Wer vermietet, muss einen „Einnahmeüberschuss“, also Gewinne, erzielen,
       erklärt die Steuerberaterkammer München auf ihrer Homepage. Wer das nicht
       oder nur in geringem Maße tut – so wie Hans H. – muss damit rechnen, Ärger
       mit dem Finanzamt zu bekommen. Denn wer „fortdauernd Verluste erzielt“ mit
       seinen Immobilien, dem wird „Liebhaberei“ unterstellt, jedenfalls in
       steuerlichem Sinne. Davor macht auch die Erbschaftsteuer nicht halt.
       
       ## Wie viel Gewinn ist angemessen?
       
       „Die Zielrichtung des Finanzamts ist nachvollziehbar“, sagt der Berliner
       Steueranwalt Martin Wulf. Und erklärt es an einem Beispiel: Jemand, der
       einen Porsche geschenkt bekommt, aber sagt, er fahre dieses Auto nicht,
       weil das eine Umweltsauerei wäre, ist trotzdem reicher geworden. Und dafür
       müsse er Erbschaftsteuer zahlen.
       
       Zurückzuführen ist das auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs Ende der
       neunziger Jahre, nach der bei einer „auf Dauer angelegten
       Vermietungstätigkeit von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist,
       einen Gewinn zu erzielen“.
       
       Hans H.s Vermietungen sind auf Dauer angelegt. Er will mit seinem Haus auch
       einen Gewinn erzielen, Verluste macht er in keinem Fall. Er lebt nämlich
       von dem Geld, das er mit seinen Wohnungen verdient. Und er lebt so, dass er
       nichts vermisst. Er hat eine eigene große Wohnung, ein Auto, einen kleinen
       Garten, er macht mehrmals im Jahr Urlaub. Mehr braucht er nicht, sagt er.
       Vor allem aber sagt er: „Ich will mich nicht an meinen Mietern bereichern.“
       
       Das ist ein Grundprinzip in seinem Leben: Es soll ihm und anderen gut
       gehen, er will niemanden ausbeuten. Und Ausbeutung, findet er, beginnt bei
       überteuerten Mieten. „Wohnen ist ein Grundrecht. Aber das wird seit einigen
       Jahren in Deutschland massiv beschnitten“, sagt Hans H. Er wolle da
       jedenfalls nicht mitmachen.
       
       ## Glücklich ohne Wucher
       
       Diejenigen, die schon sehr lange im Haus wohnen, manche seit über zwanzig
       Jahren, hatten noch nie eine Mieterhöhung im Briefkasten. Sie wohnen zu
       einer mittlerweile traumhaften Miete in einem überdrehten
       Gentrifizierungskiez: beispielsweise auf rund 100 Quadratmetern für rund
       400 Euro netto kalt. Rechnet man Nebenkosten wie Wasser, Müllabfuhr und
       Hausreinigung dazu, ergibt das eine Warmmiete zwischen 550 und 700 Euro.
       
       Aber auch die MieterInnen, die erst vor Kurzem eingezogen sind und höhere
       Mieten zahlen, sind glücklich. Sie müssen durchschnittlich bis zu 800 Euro
       für 100 Quadratmeter bezahlen, bei Neuvermietungen orientiert sich Hans H.
       am Berliner Mietspiegel. „Alles andere ist Wucher“, findet er.
       
       Hans H. will fair sein. Dafür erwartet er, dass seine MieterInnen die
       Wohnungen in Schuss halten, nicht heimlich untervermieten und auch mal
       kleinere Reparaturen selbst ausführen. So wie das im Mietrecht geregelt und
       allgemein üblich ist.
       
       Und so läuft das auch in seinem Haus. Die langjährigen BewohnerInnen haben
       sich vor etwa 25 Jahren selbst Gasetagenheizungen einbauen lassen, Böden
       abgeschliffen, teilweise Bäder umgebaut. Die Modernisierungen bekamen die
       MieterInnen größtenteils über ein Förderprogramm für
       Wohnungsmodernisierungen bezahlt, manchmal gab Hans H. Geld dazu. Das hätte
       er nicht tun müssen, aber ihm war wichtig, dass am Ende alles gut gemacht
       ist. Auf diese Weise behielten die BewohnerInnen ihre günstigen Mieten.
       
       ## Hoffeste und gemeinsame Abende
       
       Für alles andere, beispielsweise Reparaturen am Dach, am Dachboden, an den
       Balkonen und an den Sanitärsträngen, ist Hans H. zuständig. Und das bezahlt
       er natürlich auch. Das ist teuer, aber das lässt Hans H. seine MieterInnen
       nicht spüren. Er kennt jede und jeden im Haus persönlich, mit manchen
       pflegt er ein freundschaftliches Verhältnis. Im Sommer gibt es Hoffeste, im
       Winter Abende, an denen sich MieterInnen und Vermieter gegenseitig
       Reisefotos zeigen.
       
       „Es lebt sich wunderbar hier“, sagt Mieterin Sabrina Kleinert: „Ich möchte
       nirgendwo anders hin.“ Hans H. sei der beste Vermieter der Stadt. Das
       gefällt zwar allen im Haus, aber das gefällt nicht dem Finanzamt. Das macht
       jetzt nämlich Druck: Hans H. nehme zu geringe Mieten, bei ihm sei keine
       Gewinnabsicht zu erkennen. Hans H. findet das absurd. Gerade trat die
       Mietpreisbremse in Kraft, mit der dem Mietwucher Einhalt geboten werden
       soll. Und dann verlangt das Finanzamt indirekt von ihm, die Mieten zu
       erhöhen.
       
       Steuerrechtlich sei das durchaus legitim, sagt hingegen Anwalt Wulf: Ein
       Gebäude dürfe mit einer „erzielbaren Miete“ bewertet werden. Beispielsweise
       dann, wenn jemand eine Immobilie umsonst vermiete und so keine
       Mieteinnahmen vorhanden seien. Aber das ist bei Hans H. nicht der Fall.
       
       Hans H. besitzt das Haus erst seit Kurzem allein. Bis vor zwei Jahren waren
       er und seine Mutter eine Eigentumsgemeinschaft, das Haus gehörte ihnen
       zusammen. Solange beide eine gemeinsame Steuererklärung für das Haus
       abgaben, hatte das Finanzamt nichts gegen die geringen Mieten einzuwenden.
       Oder waren sie der Behörde nur nicht aufgefallen? Erst als die alte Dame
       vor zwei Jahren starb und der Sohn die Anteile seiner Mutter am Haus erbte,
       wurden die Mieten ein Problem. Die Höhe der Erbschaftsteuer ergibt sich aus
       dem sogenannten Ertragswertverfahren, einer komplizierten Rechnung, bei der
       Grundstückswert, Jahresmieteinnahmen und die Kosten für die Instandhaltung
       gegeneinander verrechnet werden.
       
       ## „Tricks“ beim Finanzamt
       
       Bei Hans H. ist da nicht viel zu holen. Durch die geringen Mieten und dem
       hohen Erhaltungsaufwand bleibt nicht viel an Erbschaftsteuer übrig, das dem
       Finanzamt etwas bringen würde. 87 Prozent der Mieteinnahmen fließen direkt
       zurück ins Haus, versichert der Mann. Als Reparaturen, Ausbau- und
       Verschönerungsarbeiten, den Garten im Hof. Das Haus ist alt, es gibt immer
       was zu tun.
       
       Das Finanzamt verlangt trotzdem eine sechsstellige Summe als
       Erbschaftsteuer. Um auf eine solch hohe Zahl zu kommen, greift die Behörde
       zu einem „Trick“, wie Hans H. sagt: Das Finanzamt rechnet die Mieten hoch
       und setzt so Summen für die Berechnung der Erbschaftsteuer fest, die gar
       nicht geflossen sind. Auf diese Weise erhöhen sich die Einnahmen des
       Finanzamtes. „Das ist unverschämt“, sagt Hans H. Er hat gegen den Bescheid
       Widerspruch eingelegt.
       
       Das Finanzamt wittert noch eine weitere Einnahmequelle. Wenn ein
       Unternehmen – und nichts anderes ist Hans H. mit seinem Wohnhaus – keine
       Gewinne abwirft, kann es nichts von der Steuer absetzen, keine
       Aufwendungen, keine Werbungskosten. So wie das Selbstständige üblicherweise
       machen. Die Ausgaben, die Hans H. für die Instandhaltung hat, müsste er
       dann komplett allein tragen und könnte sie nicht wie üblich mit den
       Einnahmen verrechnen.
       
       Dass es bei Hans H. so kommen könnte, darauf hat ihn eine Mitarbeiterin im
       Finanzamt vorsorglich hingewiesen. Und davor warnen Steueranwälte und
       Lohnsteuerhilfevereine. „Werden Verluste bei vermieteten Wohnungen oder
       Häusern in einer Einkommensteuererklärung geltend gemacht, muss man sich
       darauf einstellen, dass das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht
       konsequenter prüft“, warnt der Lohnsteuerhilfeverein für Arbeitnehmer. Hans
       H. könnte aber sogenannte Billigkeitsgründe geltend machen, sagt
       Steueranwalt Wulf, also erklären, warum er die Mieten niedrig hält. Wulf:
       „Das lässt das Gesetz zu.“
       
       Hans H. fürchtet eine solche Prüfung des Finanzamtes. Denn unterstellt es
       ihm am Ende „Liebhaberei“ und er könnte die Instandhaltungskosten nicht
       mehr von der Steuer absetzen, müsste er einen Kredit aufnehmen, um das Haus
       zu erhalten. Oder er müsste die Mieten erhöhen. „Genau das will ich nicht“,
       sagt er. Mit Trotz in der Stimme.
       
       3 Sep 2015
       
       ## AUTOREN
       
   DIR Simone Schmollack
       
       ## TAGS
       
   DIR Berlin
   DIR Mieten
   DIR Gentrifizierung
   DIR Kapitalismus
   DIR Erbschaftsteuer
   DIR Schwerpunkt Wahlen in Berlin
   DIR Mieten
   DIR Mieten
   DIR Mieten
   DIR Immobilienbranche
   DIR Gentrifizierung
   DIR Schwerpunkt Artenschutz
   DIR Kiel
   DIR Hamburg
       
       ## ARTIKEL ZUM THEMA
       
   DIR Ode an Prenzlauer Berg: Kein schwäbisches Dorf
       
       Ist Prenzlauer Berg ein arrivierter, langweiliger Biedermeierkiez? Ist er.
       Trotzdem ist er schön und liebenswert.
       
   DIR Urteil vom Bundesgerichtshof: Mieterschutz komplett
       
       Mieterhöhungen dürfen im ganzen Stadtgebiet begrenzt werden, nicht nur in
       den besonders begehrten Vierteln. Das hat jetzt der BGH entschieden.
       
   DIR Kappungsgrenze für Mieten: Mietspiegel auch in kleineren Städten
       
       Die Mietpreisbremse ist ohne Vergleich unwirksam. Der Mieterbund fordert
       deshalb Mietspiegel auch in kleineren Städten.
       
   DIR Petition gegen Wohnungskündigung: Käthe soll raus, Käthe soll bleiben
       
       Ein Wohnungseigentümer kündigt sieben Demenzkranken einer Senioren-WG. Der
       Mieter klagt – und auch im Internet formiert sich Widerstand.
       
   DIR Deutsche Annington im Aktienindex Dax: Spekulieren mit Mietwohnungen
       
       Deutschlands größter Wohnungskonzern, die Deutsche Annington, steigt in den
       Dax auf. Bei Mieterschützern hat der Konzern einen miserablen Ruf.
       
   DIR Gentrifizierung in Frankfurt: Pastrami-Boom neben Bordellen
       
       Das Bahnhofsviertel wird zum Szeneviertel. Einwohner kritisieren, dass
       steigende Mieten und „die Kreativen“ zu Verdrängung führen.
       
   DIR Fledermäuse in Deutschland: Opfer der Gentrifizierung
       
       In den Städten leben wieder mehr Fledermäuse. Doch die „Batnight 2015“
       mahnt: Agrargifte und Sanierung von Altbauten bedrohen sie.
       
   DIR Kiel wirft Roma aus Unterkunft: Ungewollte Allianz
       
       140 Roma aus Bulgarien in einem Haus in Kiel-Gaarden sind der Stadt zuviel.
       100 sollen ausziehen. Eine Forderung, der sich die Rechten gern
       anschließen.
       
   DIR Industriegebiet aufmöbeln: Gentrifizierung mal anders​
       
       Der Senat hat große Pläne zur Entwicklung des Hamburger Ostens: den
       „Industriestandort von morgen“ in Billbrook.
       
   DIR Der Schokoladen wird 25: „Das letzte schmutzige Haus der Straße“
       
       Immer wieder war die Institution Berliner Subkultur von der Aufwertung des
       Kiezes gefährdet. Am Ende darf der Schokoladen bleiben – 99 Jahre lang.