DIR Return Create A Forum - Home
---------------------------------------------------------
ilhakil
HTML https://ilhakil.createaforum.com
---------------------------------------------------------
*****************************************************
DIR Return to: Bookmarks ( Site Tanıtımları )
*****************************************************
#Post#: 13970--------------------------------------------------
İzale-i Şuyu Davaları, Paylı Mülkiyetin
Tasfiyesi ve Adana Ortaklığın Giderilmesi
Avukatı
DIR By: admin
Date: July 31, 2026, 7:31 pm
---------------------------------------------------------
İzale-i Şuyu Davaları, Paylı Mülkiyetin
Tasfiyesi ve Adana Ortaklığın Giderilmesi
Avukatı
Eşya hukukunun en karmaşık, toplumsal ve ekonomik
açıdan en çok uyuşmazlık doğuran
alanlarından biri, birden fazla kişinin aynı
taşınmaz veya taşınır mal üzerinde hak
sahibi olduğu paylı (hisseli) mülkiyet ve
elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti rejimleridir.
Genellikle kanuni miras yoluyla intikal eden aile mülklerinde,
ortak terekelerde, ticari ortaklıklarla iktisap edilen
gayrimenkullerde veya kat karşılığı
inşaat projelerinde ortaya çıkan bu mülkiyet
modelleri, zamanla taraflar arasında yönetilmesi son derece
güç kriz alanlarına dönüşebilmektedir.
Hissedarların gayrimenkulün kullanımı,
kiralanması, elde edilen semerelerin (gelirlerin)
paylaşılması, bakım masraflarının
karşılanması veya üçüncü kişilere
devredilmesi hususlarında tamamen aynı iradede
birleşmesi oldukça güçtür. Paydaşlar arasındaki
iletişimsizlik veya çıkar çatışmaları,
ilgili malın atıl kalmasına, ekonomik
değerini kaybetmesine ve tarafların Anayasa ile
korunan mülkiyet haklarından dilediklerince
yararlanamamalarına yol açar.
Türk Medeni Kanununun 698. maddesi ve devamı ile kanun
koyucu, "hiç kimsenin süresiz olarak ortaklık durumunda
kalmaya zorlanamayacağı" evrensel hukuk ilkesini
benimsemiştir. Kanundaki özel kısıtlamalar, akdi
taahhütler veya rızai taksim engelleri saklı kalmak
kaydıyla, hissedarlardan her biri istediği an tek
taraflı bir irade beyanıyla yargı merciine
başvurarak ortaklığın giderilmesi (eski
hukuki deyimiyle izale-i şuyu) davası ikame edebilir.
Bu dava türü, mülkiyet ilişkisindeki belirsizliği
ortadan kaldıran, taraflara payları
karşılığında aynen mal veya nakdi bedel
kazandıran yenilik doğurucu bir yargılama
sürecidir.
Dava Öncesi Rızai Taksim Yolu ve Hukuki Nitelikleri
Yargılama sürecinin külfetlerine, zaman kaybına ve
dava masraflarına katlanmak istemeyen paydaşlar için
en rasyonel ve hızlı çözüm yolu "rızai
taksim"dir. Bütün paydaşların bir araya gelerek
taşınmazın kimin tarafından, ne şekilde
kullanılacağını veya nasıl
bölüşüleceğini yazılı veya resmi bir
sözleşmeyle karara bağlaması mümkündür.
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda rızai
taksim sözleşmesinin geçerliliği, tüm
hissedarların oy birliğiyle katılımına
ve devredilecek ayni haklar söz konusu ise tapu sicil
müdürlüğünde resmi şekilde yapılmasına veya
noter onaylı düzenlenmesine bağlıdır.
Ancak uygulamada, özellikle hissedar sayısının
onlarca kişiye ulaştığı,
mirasçıların farklı şehirlerde veya yurt
dışında ikamet ettiği, ya da taraflar
arasında geçmişten gelen husumetlerin bulunduğu
vakalarda rızai taksim sağlamak
imkansızlaşmaktadır. Tek bir paydaşın
dahi imzadan imtina etmesi veya uzlaşmaya
yanaşmaması, söz konusu anlaşmayı hukuken
geçersiz kılar. İşte bu kilitlenme
noktalarında, yargı gücü
aracılığıyla mahkemeye
başvurulması tek yasal seçenek haline gelir.
Mahkeme Tarafından Uygulanan İki Temel Tasfiye Yöntemi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli
mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, hakim tarafların
taleplerini, taşınmazın niteliklerini ve mevzuat
engellerini inceleyerek tasfiyeyi iki temel yöntemden biriyle
gerçekleştirir:
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
(Fiziki Bölüşüm):
Kanunun öncelikle tercih ettiği ve mülkiyetin aynen
korunmasını hedefleyen yoldur. Davada taraflardan
birinin dahi aynen taksim talebinde bulunması durumunda
hakim, taşınmazın fiziken parçalara
ayrılıp ayrı parseller halinde hissedarlara
dağıtılmasının mümkün olup
olmadığını re'sen incelemekle yükümlüdür. Bu
incelemede bilirkişi heyeti (harita mühendisleri,
gayrimenkul değerleme uzmanları, ziraat mühendisleri)
marifetiyle keşif yapılır.
Taşınmazın yüzölçümü, konumu, geometrik
yapısı, paydaş sayısı ve erişim
imkanları göz önüne alınır. Bölüşüm
sonucunda oluşan parsellerin değerleri arasında
bir dengesizlik veya eşitliksiz bulunması halinde,
eksik değerdeki parçayı alan tarafa diğer tarafça
para (ivaz) ödenmesi suretiyle denkleştirme
sağlanır.
Satış Suretiyle Ortaklığın
Giderilmesi (İcra/Satış Memurluğu
İhalesi):
Taşınmazın fiziken bölünmesinin hukuken veya
fiilen imkansız olduğu, imar düzenlemelerine
aykırılık teşkil ettiği ya da aynen
bölünme halinde malın toplam değerinde fahiş bir
azalma meydana geleceğinin tespit edildiği durumlarda
uygulanan yöntemdir. Bu halde mahkeme, taşınmazın
üzerindeki tüm şerh ve takyidatlardan
arındırılarak veya mevcut durumuyla genel kurul
kararı doğrultusunda mahkemenin Satış
Memurluğu marifetiyle açık artırma usulüyle
satılmasına karar verir. İhale sonucunda elde
edilen nakit bedel, icra-satış masrafları ve
rüçhanlı alacaklar düşüldükten sonra payları
oranında hissedarların banka hesaplarına
aktarılır.
Aynen Taksime Engel Olan Özel Mevzuat ve İmar
Kısıtlamaları
Yargılama esnasında taraflar taşınmazın
bölüşülmesini ne kadar arzu ederlerse etsinler, emredici
kanun hükümleri aynen taksime engel oluşturabilir.
Uygulamada davaların satış kararıyla
sonuçlanmasına yol açan başlıca kanuni
kısıtlamalar şunlardır:
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi
Kullanımı Kanunu: Tarım arazilerinin mirasen veya
satış yoluyla ufalmasını engellemek
amacıyla asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve "yeter
gelirli tarımsal arazi büyüklüğü"
sınırları getirilmiştir. Belirlenen bu
metrekarelerin altındaki tarım parsellerinin fiziken
bölünmesi ve ayrı tapulara bağlanması yasal
olarak yasaktır.
3194 Sayılı İmar Kanunu ve İmar
Yönetmelikleri: Şehir içi konut, ticari veya sanayi
parsellerinde belediyelerin imar planlarında öngörülen
minimum ifraz (bölünme) şartları mevcuttur.
Örneğin; cephe genişliği, derinlik veya toplam
parsel alanı sınırın altında kalan
yerlerde imar müdürlükleri ifraz ruhsatı vermemektedir.
Paydaş Sayısının
Fazlalığı: Taşınmazın metrekare
olarak büyük olması durumunda dahi paydaş
sayısının çok fazla olması halinde, herkese
bağımsız ve kullanılabilir bir parçanın
düşmemesi aynen taksimi imkansız kılar.
Taşınmaz Üzerindeki Muhdesat İddiaları ve
Süreç Yansımaları
İzale-i şuyu yargılamalarında süreci en çok
uzatan ve karmaşıklaştıran husus "muhdesat"
iddialarıdır. Muhdesat; bir arsa veya arazi üzerinde
yer alan bina, tesis, fabrika, çit, kuyu veya dikili
ağaçlar gibi bütünleyici parçaları (mütemmim cüz)
ifade eder. Hissedarlardan biri veya birkaçı,
taşınmaz üzerindeki yapının veya dikili
meyve bahçesinin sadece kendi kişisel imkanlarıyla,
kendi sermayesiyle inşa edildiğini/dikildiğini
ileri sürebilir.
Eğer bu muhdesat iddiası diğer tüm paydaşlar
tarafından mahkeme huzurunda açıkça kabul edilirse,
mahkeme satış bedelinin
dağıtımında oranlama (oran kurma) metodunu
uygular. Arsanın çıplak değeri ile üzerindeki
yapının değeri ayrı ayrı
hesaplanır ve satış sonrasında elde edilen
gelirin bina/dikili ağaç kısmına tekabül eden
miktarı sadece muhdesat sahibine, arsa payına
düşen miktar ise tüm paydaşlara hisseleri
oranında dağıtılır.
Ancak diğer paydaşlar bu iddiayı reddeder veya
iddiaya sessiz kalırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi bu
uyuşmazlığı çözmeye yetkili değildir.
Mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan tarafa Asliye Hukuk
Mahkemesi'nde "muhdesatın tespiti davası" açması
için kesin süre verir. Açılan bu tespit davası,
ortaklığın giderilmesi dosyasında "bekletici
mesele" yapılır. Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki
yargılama kesinleşinceye kadar izale-i şuyu
davası durdurulur. Bu durum davanın süresini
yıllarca uzatabilmektedir.
İhale Aşaması, Kıymet Takdirine İtiraz
ve Önalım Hakları
Mahkemenin satış kararı kesinleştikten sonra
dosya Satış Memurluğuna tevdi edilir. İhale
sürecinde atılacak adımlar şöyle özetlenebilir:
Bilirkişi Kıymet Takdiri ve İtiraz:
Satış memurluğu bünyesinde görevlendirilen
bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa rayiç
değerini belirler. Hazırlanan kıymet takdiri
raporu tüm taraflara tebliğ edilir. Tebliğden itibaren
7 gün içinde rapora karşı İcra Hukuk Mahkemesi
nezdinde "kıymet takdirine itiraz davası"
açılabilir.
İhalenin Yapılması: Satışlar
elektronik ortamda (esatis.uyap.gov.tr) açık artırma
usulüyle yürütülür. İlk artırmada taşınmaz,
biçilen rayiç değerin %50'si artı satış
masrafları üzerinden teklife açılır.
İhaleye Katılım Kapsamı: Kural olarak
ihaleye herkes katılabilir. Ancak tüm paydaşların
oy birliğiyle karar alması halinde, ihalenin sadece
hissedarlar arasında yapılmasına da mahkemece
karar verilebilir.
İhalenin Feshi Davaları: İhale sürecinde
usulsüzlük yapıldığı, tebligatların
eksik gönderildiği veya ihaleye fesat
karıştırıldığı
iddialarıyla satış tarihinden itibaren yasal
süreler içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde "ihalenin feshi
davası" açılması mümkündür.
Adana Coğrafi Dinamikleri ve Adana
Ortaklığın Giderilmesi Avukatı Desteği
Çukurovanın kalbinde yer alan Adana ili; nesiller boyu
intikali tamamlanmamış geniş tarım
arazileri, kentsel dönüşüm sürecindeki hisseli konut
stokları, Seyhan, Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam
ilçelerindeki yüksek değerli arsa parselleri sebebiyle
ortaklığın giderilmesi davlerinin son derece
yoğun görüldüğü bir alandır. Yüzlerce
mirasçının taraf olduğu Çukurova tarım
parsellerinde taraf teşkili sağlamak, yurt
dışı adreslerine tebligat çıkarmak, vesayet
altındaki mirasçılar için kayyım atamak veya
yetki belgeleri almak ciddi bir usuli birikim gerektirir.
Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde yürütülen bu yargılamalarda
usuli bir hata yapılması (örneğin bir
mirasçının davaya dahil edilmemesi), tüm
yargılama sürecinin ve yapılan ihalenin
sakatlanmasına yol açar. Hak kaybına uğramamak,
taşınmazın gerçek piyasa değerinin
altında satılmasını engellemek, muhdesat
iddialarını doğru yönetmek ve ihale
aşamasında stratejik hamleler yapmak adına
deneyimli bir Adana Ortaklığın Giderilmesi
Avukatı
HTML https://sumerhukuk.com/adana-ortakligin-giderilmesi-avukati/<br
/>hukuki rehberliğinde hareket etmek büyük önem
taşımaktadır. Sümer Hukuk Bürosu, hisseli
mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü,
rızai taksim müzakereleri ve izale-i şuyu
davalarının tüm aşamalarında müvekkillerine
analitik, şeffaf ve sonuç odaklı
danışmanlık hizmeti sunar. Süreçlere ve kurumsal
detaylara sumerhukuk.com web adresi üzerinden rahatlıkla
erişilebilir.
Hisseli mülkiyet rejimi, doğru yönetilmediğinde
paydaşlar için ciddi bir maddi ve manevi yük haline
gelebilir. İster uzlaşma yoluyla rızai taksim
sağlansın ister mahkeme kanalıyla izale-i
şuyu davası yürütülsün; temel amaç ayni hak üzerindeki
belirsizliğe son vererek mülkiyetin nakde veya müstakil
tapuya dönüştürülmesidir. Kanuni hakların süresi
içerisinde ve doğru hukuki argümanlarla savunulması,
tarafların mülkiyet haklarını en üst düzeyde
koruma altına alacaktır.
*****************************************************
Page 1 of 1